Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Proszę o radę co do argumentów jakich użyć we wniosku o przywrócenie przeznaczenia działek na rolne wobec nowego MPZP gdzie widnieją jako ZE ( Zieleń Ekologiczna, praktycznie nic nie wolno na takich robić, o budowlance nie wspominając ). W tle bardzo duża utrata wartości. Chodzi mi o argumenty z tych poważnych, jak odszkodowanie czy naruszenie prawa własności.

Odpowiedź: Najmocniejsze argumenty to: powołanie się na roszczenia odszkodowawcze z art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zarzut nadmiernej ingerencji w prawo własności (proporcjonalność), oraz wskazanie realnej szkody w postaci utraty wartości i uniemożliwienia dotychczasowego lub racjonalnego korzystania z nieruchomości.

Art. 36 ust. 1 upzp stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, możesz żądać od gminy: odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części, albo w drodze porozumienia – nieruchomości zamiennej. Z kolei art. 36 ust. 3 upzp stanowi, że jeżeli wartość nieruchomości uległa obniżeniu i zbywasz ją, możesz żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości (na podstawie operatu rzeczoznawcy). Należy wiedzieć też, że roszczenia z art. 36 można zgłaszać w terminie 5 lat od wejścia w życie planu (ważne do podniesienia, jeśli plan jest świeży). We wniosku o zmianę planu możesz wskazać, że w obecnym kształcie plan rodzi po Twojej stronie roszczenia z art. 36 upzp, a przywrócenie przeznaczenia rolnego jest sposobem na uniknięcie sporu odszkodowawczego.

Ponadto, argument naruszenia prawa własności / proporcjonalności. Prawo własności może być ograniczane planem miejscowym, ale tylko w granicach zasady proporcjonalności – gmina ma obowiązek równoważyć interes publiczny (np. ochrona środowiska) z interesem właściciela i nie może nakładać ograniczeń ponad miarę. Przeznaczenie jako ZE, przy którym praktycznie nic nie wolno na gruncie, może być przedstawione jako de facto wywłaszczenie bez odszkodowania, jeśli uniemożliwia jakiekolwiek racjonalne (w tym dotychczasowe rolnicze) korzystanie z działki, a nie przewidziano żadnego realnego mechanizmu kompensacji. W orzecznictwie Sądu Najwyższego (uchwała z dnia 31 maja 2000 r., sygn. akt III ZP 8/00) i sądów powszechnych (np. wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 29 maja 2025 r., sygn. akt I C 420/22) przyjęto, że właściciel gruntów położonych na terenach zieleni, obszarach chronionych itp. ma prawo do roszczeń, gdy korzystanie staje się niemożliwe lub nadmiernie ograniczone. We wniosku możesz więc wskazać, że obecne przeznaczenie ZE narusza istotę prawa własności, bo nie pozostawia realnej możliwości korzystania z nieruchomości ani nie przewiduje ekwiwalentu.

Ponadto, argument szkody i utraty wartości. Wskaż konkretnie, jaką funkcję działki przewidywały wcześniejsze dokumenty (np. rolna z potencjałem zabudowy zagrodowej), jakie potencjalne wykorzystanie zostało przekreślone przez ZE, oraz jak bardzo spadła wartość rynkowa (najlepiej oprzeć się na wstępnej opinii rzeczoznawcy lub danych z rynku). Podkreśl, że ZE wyklucza zabudowę, uniemożliwia prowadzenie normalnej działalności rolniczej (jeśli tak jest w treści planu – zakazy prac ziemnych, budowli rolniczych, dróg wewnętrznych itp.) i w praktyce czyni grunt nieprzydatnym gospodarczo. Zaznacz, że taka kwalifikacja terenów prywatnych jako ZE, bez równoległego zapewnienia mechanizmu nabycia przez gminę lub realnego odszkodowania, przerzuca ciężar ochrony ekologicznej wyłącznie na jednego właściciela.

Wniosek o zmianę przeznaczenia możesz oprzeć na wyprowadzeniu w rodzaju, że albo gmina w rozsądnym terminie odkupi teren / wypłaci odszkodowanie, albo należy przywrócić przeznaczenie rolne umożliwiające racjonalne korzystanie.

Przykładowe sformułowania:

W wyniku uchwalenia nowego MPZP i przeznaczenia moich działek na tereny ZE – Zieleń Ekologiczna, korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób, tj. rolniczy, oraz zgodnie z uzasadnionymi oczekiwaniami co do możliwości zabudowy w przyszłości, zostało istotnie ograniczone, a w praktyce uniemożliwione.

Tak ukształtowane przeznaczenie stanowi nadmierną ingerencję w prawo własności, wykraczającą poza dopuszczalne ramy interesu publicznego, i prowadzi do skutków zbliżonych do wywłaszczenia bez odszkodowania.

Zgodnie z art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, obecny plan rodzi po mojej stronie roszczenia odszkodowawcze względem gminy (w tym roszczenie o wykup bądź odszkodowanie za obniżenie wartości działek). Przywrócenie przeznaczenia rolnego pozwoliłoby uniknąć powstania szkody planistycznej i konieczności wszczynania sporu.