Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Niedawno dowiedziałem się, że wg MPZP część mojej stosunkowo niedawno nabytej działki budowlanej jest przewidziana na wywłaszczenie i ewentualne poszerzenie drogi. Jeśli by to nastąpiło, na chwilę obecną nie wiadomo czy ale taka możliwość jest to ubędzie mi ok 9% działki. Czy przed zakupem agentka nieruchomości nie miała obowiązku poinformować mnie o tym fakcie?

Odpowiedź: Ustawa o gospodarce nieruchomościami definiuje pośrednictwo jako odpłatne wykonywanie czynności zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży/najmu itp., a pośrednik ma obowiązek działać z należytą starannością zgodnie z umową i zasadami wykonywania zawodu. Pośrednik ma ustawowe uprawnienie wglądu m.in. do planów miejscowych, decyzji o warunkach zabudowy i innych dokumentów urzędowych właśnie po to, aby ustalić stan prawny i planistyczny nieruchomości. W praktyce rynkowej i w doktrynie podkreśla się, że w ramach ustalania stanu prawnego i stanu planistycznego pośrednik powinien informować klienta o istotnych okolicznościach wpływających na możliwość zabudowy czy korzystania z nieruchomości, jeśli o nich wie lub z łatwością mógł się dowiedzieć.

Skoro przepisy umożliwiają pośrednikowi dostęp do MPZP, to należy przyjąć, że profesjonalista działający z należytą starannością powinien ustalić, jakie jest przeznaczenie terenu (np. pas drogowy, poszerzenie drogi, linie rozgraniczające). Jeżeli z aktualnego MPZP wynika, że część działki jest przeznaczona pod drogę / poszerzenie drogi publicznej, to jest to informacja bardzo istotna dla potencjalnego nabywcy nieruchomości, bowiem oczywiście wpływa na powierzchnię, wartość i ryzyko przyszłego wywłaszczenia. Nieprzekazanie klientowi takiej informacji, mimo że pośrednik mógł ją formalnie uzyskać z planu, bywa w orzecznictwie i piśmiennictwie oceniane jako naruszenie obowiązku należytej staranności, co może uzasadniać odpowiedzialność z jego obowiązkowego ubezpieczenia OC (art. 181 u.g.n.).

Jednakże skuteczne obarczenie agentki nieruchomości odpowiedzialnością w omawianej kwestii zależy od kilku faktów:
1. Jak dokładnie brzmi umowa pośrednictwa (czy zobowiązywał się do ustalania stanu planistycznego, pełnego sprawdzenia stanu prawnego itp.).
2. Czy pośrednik przekazywał Panu jakiekolwiek informacje o MPZP (ustnie, w materiałach ofertowych, mailowo), czy może przeciwnie – zapewniał np. że działka w całości jest przeznaczona kalo budowlana, tzn. bez ograniczeń na przyszłość.
3. Czy agentka ta miała dostęp do dokumentów, z których wynikał przebieg linii rozgraniczających drogę (wypis/wyrys z MPZP, mapa z planu, zaświadczenie z gminy).
Im bardziej bowiem pośrednik zapewnił, że wszystko zostało sprawdzone, działka w 100% budowlana, bez obciążeń, i im wyraźniej plan ukazywał część działki jako przeznaczona pod drogę, tym łatwiej będzie wykazać nienależyte wykonanie umowy.

Sugeruję uzyskać z gminy aktualny wypis i wyrys z MPZP dla działki (żeby mieć jednoznaczny dokument, jak dokładnie przebiega pas drogowy i od kiedy plan obowiązuje). Przejrzeć całą dokumentację z zakupu: umowę pośrednictwa, ofertę, maile/SMS‑y z agentką, ogłoszenie, notarialny akt nabycia, ewentualne załączniki (w szczególności wszystko, co dotyczyło przeznaczenia działki). Przy ziszczeniu się wymienionych przesłanek odszkodowania – skierować do biura pośrednika reklamację/wezwanie do zapłaty, opisując na czym polega szkoda (np. spadek wartości, ryzyko wywłaszczenia 9% działki, różnica w cenie, gdyby wiedział Pan o planie) i wskazując, że w Pana ocenie naruszono obowiązek należytej staranności przez brak ujawnienia treści MPZP. Jeżeli biuro nieruchomości posiada ubezpieczenie OC, które notabene jest obowiązkowe w ich przypadku, to można dochodzić roszczeń bezpośrednio do ubezpieczyciela; w praktyce często i tak finałem jest spór sądowym z opinią biegłego, czy pośrednik działał profesjonalnie.

Osobno warto przeanalizować podniesienie potencjalnych roszczeń wobec gminy z tytułu obniżenia wartości nieruchomości lub faktycznego wywłaszczenia związanego z MPZP (odszkodowanie albo wykup).