Doradca

bezpłatne porady prawne i finansowe

Zniesienie współwłasności nieruchomości. Podział, przyznanie całej współwłaścicielowi, sprzedaż.

komentarzy 6

Pytanie: Wcześniej odpowiedział mi Pan: „Nabywca takiego udziału jest „zagrożony” tym, że nabywca w drodze licytacji drugiego udziału może następnie zażądać sądownego zniesienia współwłasności.”

Co to oznacza dla mnie, jako nabywcy udziału niezadłużonego? Czy mogę stracić nabyty przez siebie udział (od siostry niezadłużonej)? Czy nabywca części należącej do dłużnika może zmusić mnie do zbycia mojego udziału, ewentualnie, czy może mnie zmusić do podziału tej nieruchomości zgodnie z nabytym udziałem? Czy istnieją jeszcze jakieś ryzyka dla mnie z tym związane?

Odpowiedź: Innych „zagrożeń” nie ma jak tylko właśnie konieczność zniesienia współwłasności jeżeli nabywca zadłużonego udziału zażyczy sobie tego. Jeżeli nie dogadacie się – nie zawrzecie ugody sądowej (bądź nie załatwicie tego zgodnie u notariusza), to sąd Was „pogodzi” na wniosek współwłaściciela nieruchomości i może tego dokonać na trzy sposoby.

1. Dokonać fizycznego jej podziału o ile jest to nazwijmy technicznie i funkcjonalnie wykonalne i zgodne z przepisami. Od tego zasadniczo sąd zaczyna tzn. podzieli jeżeli jest to wykonalne.

2. Przyznać ją jednemu z Was i ten któremu nieruchomość została przyznana będzie musiał spłacić drugiego. O tym komu sąd przyzna całą nieruchomość a kto ma spłacić decydują różne kwestie jak np. właśnie to czy i kto z was może drugiego spłacić tzn. ma pieniądze na to, posiadanie dzieci i ich potrzeby…

3. Nakazać komornikowi sprzedać nieruchomość… Wtedy ze sprzedaży otrzymacie każdy z Was należną proporcjonalnie kwotę. Komornik zabierze swoją dolę i dlatego się to nie opłaca. Jeżeli przewidzicie, że na tym ma się w sądzie skończyć, to lepiej poza sądem dogadać się i sprzedać nieruchomość bez komornika.

Jak już wspomniałem, podziału nieruchomości w formie aktu notarialnego czyli bez sądu też można dokonać jeżeli zgadzacie się, tylko kosztuje to więcej niż w przed sądem – ugodowo ale jest o wiele szybciej niż przed sądem.

kategoria inne

tagi

Komentarze do 'Zniesienie współwłasności nieruchomości. Podział, przyznanie całej współwłaścicielowi, sprzedaż.'

Subscribe to comments with RSS

  1. jak przedstawia się sprawa nieruchomości która w 3/4 części należy do mnie i w 1/4 części do współwłaściciela. W roku 2016 wykonałam gruntowny remont 1/2 domu gdyż stanowi on dwa odrębne mieszkania. Poziom dewastacji drugiej części jest znaczy. Do położenia tynki posadzka elektryka. Czy jest możliwość odzyskania kosztów remontu od współwłaściciela? Ewentualnie licytacja komornicza jeśli współwłaściciel nie będzie chciał pokrywać kosztów remontu wg wielkości własnego udziału? Nadmieniam iż wielkość ułamkowa współwłaściciela czyli 1/4 to teoretycznie 100 m2 działki i 15 domu. Koszty remontu będą wyższe niż koszt samego udziału współwłaściciela, który liczy na zawyżenie wartości nieruchomości poprzez remont na nasz koszt a nie zamierza uczestniczyć w kosztach remontu. Będę wdzięczna za jakąkolwiek radę bo sytuacja co najmniej patowa.

    Helena

    16 Sie 18 o 13:14

  2. Problem w tym, że nie istnieje definicja, katalog czynności zarządu zwykłego. Remont w pewnych sytuacjach może być uznany za czynność w ramach zarządu zwykłego a w innych za czynność przekraczającą zarząd zwykły. Dlatego lepiej być ostrożnym.

    Jeżeli uznać w danym przypadku, że remont jest w ramach zarządu zwykłego nad nieruchomością, to wystarczy zgoda współwłaścicieli mających łącznie większość udziałów w nieruchomości. Ty takową większość posiadasz więc możesz żądać, także sądownie, aby współwłaściciel zwrócił Ci proporcjonalną do jego udziału część kosztów tego remontu.
    Jeżeli przyjąć że remont w tym wypadku przekracza sprawowanie zarządu zwykłego (a nie ma pewności, że sąd tak nie uzna), to do tego aby móc od tego współwłaściciela dochodzić zwrotu kosztów remontu proporcjonalnych do jego udziału w nieruchomości, musiałoby zachodzić jedno z poniższych;

    1. Musiałabyś uzyskać jego zgodę na remont a Ty takowej zgody (na piśmie) nie masz, jak mniemam.
    2. Bez zgody współwłaściciela mogłabyś dokonać remontu i żądać proporcjonalnego zwrotu kosztów od niego jeżeli ten remont był konieczny i wymagał bezzwłocznego przeprowadzenia gdyż w przeciwnym wypadku zagrożone było życie lub zdrowie ludzkie albo mogło dojść do uszkodzenia budynku – strat materialnych. Kwestia wykazania przez sądem, że choć jedno z powyższych zagrożeń istniało.
    3. Przed dokonaniem remontu, mając większość udziałów w nieruchomości mogłaś zwrócić się do sadu aby ten orzekł, czy bez zgody współwłaściciela możesz dokonać remontu (czy jest to celowe) i otrzymawszy od sądu zgodę, mogłabyś ten remont przeprowadzić i żądać od współwłaściciela zwrotu proporcjonalnej do jego udziałów części kosztów tego remontu.

    Mając zasądzony zwrot kosztu mogłabyś po prostu zwrócić się do komornika o wyegzekwowanie od dłużnika – współwłaściciela tej należności. Licytacja udziału w nieruchomości jest jednym ze sposobów egzekucji.

    admin

    16 Sie 18 o 13:15

  3. Chciałabym więc prosić o poradę w dość pilnej sprawie.
    Mając rozdzielność majątkową kupiliśmy z mężem mieszkanie, każdy ma po 50% udziałów. Od 3 lat toczy się sprawa w sądzie o zniesienie współwłasności (i o rozwód tez), ponieważ on na nic się nie zgadza.
    Obecnie stanęło na tym, że on ma odkupić moje 50% w terminie do 6 miesięcy. Uważam, że to mało prawdopodobne, bo nie ma stałej pracy i przynajmniej jedno zajęcie komornicze (za alimenty). Żaden bank nie da mu takiego kredytu. W związku z tym, jeśli mi nie zapłaci, to po 6 mies. składam wniosek do komornika. Komornik zajmuje jego połowę mieszkania i żeby mi oddać kasę musi tę połowę zlicytować. Przypuszczam, że nie może tego zrobić po cenie niższej niż ta, co mi się należy plus jego koszty (chyba 8%), co jednocześnie podwyższy cenę określoną przez biegłego sądowego. Nie wiem czy to możliwe. Pytanie też czy znajdzie kupca na połowę mieszkania. Ja nie mogę odkupić, bo jednocześnie stracę moją połowę, więc bez sensu, bo wróciłabym do punktu wyjścia. A co jeśli kupca nie będzie? Kiedy odzyskam moje pieniądze? I czy w ogóle???
    Jeśli jednak powiem w sądzie, że to ja odkupię jego udziały, to będę musiała do końca roku spłacić jego połowę. Następnie będę musiała złożyć do sądu wniosek o jego eksmisję, żeby móc sprzedać całe mieszkanie w normalnej cenie. Nie wiem czy tu może pojawić się jakiś problem, czy on może coś wykombinować, żeby eksmisja nie mogła dojść do skutku. To by była katastrofa.
    Bardzo proszę o wyjaśnienie, co w takiej sytuacji będzie dla mnie lepsze, póki jeszcze coś mogę zrobić.

    Elka

    21 Paź 19 o 11:35

  4. Jeżeli mąż Pani nie spłaci, to egzekucje można prowadzić z całego jego majątku (o ile takowy ma) a nie tylko z udziału w nieruchomości. Jeżeli będzie to egzekucja z udziału w nieruchomości, to to na zwykłych zasadach czyi komornik nie będzie kierował się w licytacji tym, jaką kwotę mąż ma Pani spłacić.

    Połowę mieszkania trudno sprzedać na licytacji i faktycznie byłoby lepiej gdyby Pani spłacila jego. Co do eksmisji to proszę zapoznać się z art. 1046 KPC:

    § 1. Jeżeli dłużnik ma wydać nieruchomość lub statek albo opróżnić pomieszczenie, komornik sądu, w którego okręgu rzeczy te się znajdują, wezwie dłużnika do dobrowolnego wykonania tego obowiązku w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie, po którego bezskutecznym upływie dokona czynności potrzebnych do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie.
    § 2. (uchylony)
    § 3. (uchylony)
    § 4. Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Usuwając dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, komornik powiadomi właściwą gminę o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia.
    § 41, (uchylony)
    § 5. Komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia.
    § 51. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.
    § 6. (uchylony)
    § 7. (uchylony)
    § 8. (uchylony)
    § 9. Przeprowadzając egzekucję, komornik usunie ruchomości niebędące przedmiotem egzekucji i odda je dłużnikowi, a w razie jego nieobecności pozostawi osobie dorosłej spośród jego domowników, gdyby zaś i to nie było możliwe, ustanowi dozorcę, pouczając go o obowiązkach i prawach dozorcy ustanowionego przy zajęciu ruchomości, i odda mu usunięte ruchomości na przechowanie na koszt dłużnika.
    § 10. Jeżeli na wezwanie dozorcy dłużnik w wyznaczonym terminie, nie krótszym niż 30 dni, nie odbierze ruchomości, sąd na wniosek dozorcy i po wysłuchaniu dłużnika nakaże ich sprzedaż, a jeżeli ruchomości nie przedstawiają wartości handlowej lub sprzedaż okaże się bezskuteczna, sąd wskaże inny sposób rozporządzenia rzeczą, nie wyłączając ich zniszczenia.
    § 11. Minister Sprawiedliwości określi, w drodze rozporządzenia, szczegółowy tryb postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu, lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości, mając na względzie ochronę przed bezdomnością osób eksmitowanych oraz sprawne prowadzenie egzekucji.

    admin

    21 Paź 19 o 11:53

  5. Witam serdecznie,
    Chciałabym dowiedzieć się kwestii prawnych odnośnie nie płacenia alimentów przez jednego z moich braci. Obaj bracia mają na współwłasność budynek gospodarczy z lasem oraz ten który nie płaci alimentów ma jeszcze nie wielki kawałek ziemi. Brat nie płacił przez trzy lata , ale była żona cierpliwie czekała nie zgłaszając tego. Następnie za brata opłacał nasz tata do swojej śmierci przez okres kilku lat. Teraz znowu nie są opłacane alimenty. Co nastąpi jeśli była bratowa zgłosi nie płacenie? Czy dla jednego z braci , którego nie dotyczą alimenty, może komornik również zająć jego własność? Bracia nie mają podziału, w związku z tym czy nastąpi podział z urzędu? Czy tylko komornik może zabrać i zlicytować ziemię? Czy mogą wejść na emeryturę naszej mamy jeśli brat nigdzie nie pracuje i nie ma żadnych źródeł dochodów? Czy brat którego nie dotyczą alimenty będzie mógł odkupić od komornika tą drugą połowę czy na przykład ja jako siostra? Czy brat uchylając się płatności na swoje dzieci , może iść do więzienia ? Czy liczy się to co opłacał nasz tata , w tej formie jakożby to brat opłacał czy to już jako inna osoba?

    Szamanta

    22 Paź 19 o 09:02

  6. Komornik nie ma prawa prowadzić egzekucji przeciwko osobom które nie są dłużnikiem w sprawie. Ma prawo zlicytować udział brata – dłużnika alimentacyjnego a o zniesienie własności może wystąpić dopiero nabywca udziału. Tylko komornik może sprzedać udział (wierzyciel nie).

    Rodzeństwo dłużnika nie może brac udziału w licytacji.

    Tata spłacał w imieniu dłużnika i to się liczy.

    Co do kary wiezienia za niepłacenie alimentów, to art. 209 kk:

    § 1. Kto uchyla się od wykonania obowiązku alimentacyjnego określonego co do wysokości orzeczeniem sądowym, ugodą zawartą przed sądem albo innym organem albo inną umową, jeżeli łączna wysokość powstałych wskutek tego zaległości stanowi równowartość co najmniej 3 świadczeń okresowych albo jeżeli opóźnienie zaległego świadczenia innego niż okresowe wynosi co najmniej 3 miesiące,
    podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.
    § 1a. Jeżeli sprawca czynu określonego w § 1 naraża osobę uprawnioną na niemożność zaspokojenia podstawowych potrzeb życiowych,
    podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.
    § 2. Ściganie przestępstwa określonego w § 1 lub 1a następuje na wniosek pokrzywdzonego, organu pomocy społecznej lub organu podejmującego działania wobec dłużnika alimentacyjnego.
    § 3. Jeżeli pokrzywdzonemu przyznano odpowiednie świadczenia rodzinne albo świadczenia pieniężne wypłacane w przypadku bezskuteczności egzekucji alimentów, ściganie przestępstwa określonego w § 1 lub 1a odbywa się z urzędu.
    § 4. Nie podlega karze sprawca przestępstwa określonego w § 1, który nie później niż przed upływem 30 dni od dnia pierwszego przesłuchania w charakterze podejrzanego uiścił w całości zaległe alimenty.
    § 5. Sąd odstępuje od wymierzenia kary, jeżeli nie później niż przed upływem 30 dni od dnia pierwszego przesłuchania w charakterze podejrzanego sprawca przestępstwa określonego w § 1a uiścił w całości zaległe alimenty, chyba że wina i społeczna szkodliwość czynu przemawiają przeciwko odstąpieniu od wymierzenia kary.

    admin

    22 Paź 19 o 09:38

Skomentuj