Doradca

bezpłatne porady prawne i finansowe

Prawie 100% różnica w dwóch wycenach nieruchomości dokonanych przez tego samego rzeczoznawcę – biegłego

komentarzy 6

Czy biegli biorą wyceny nieruchomości „z powietrza”? Czasem nachodzi mnie taka myśl, gdy kolejna nieruchomość nie znajduje na licytacji nabywcy mimo tego, iż cena wywoławcza wynosiła tylko 2/3 sumy oszacowania. Poniższa sprawa może wyznawców takiej „spiskowej” teorii utwierdzić w takich podejrzeniach.

Jako jeden z wierzycieli egzekwujących z nieruchomości, otrzymałem z Sądu Rejonowego w Sanoku (Sygn. akt I Co 1160/10) odpis skargi wierzyciela hipotecznego – banku na czynności komornika. Bank zarzuca rażącą dysproporcję w wycenach dokonanych przez tego samego rzeczoznawcę:

Skarga wierzyciela na czynność opisu i oszacowanie nieruchomości.

Działając w imieniu wierzyciela, pełnomocnictwo w załączeniu, zaskarżam czynność opisu oszacowania nieruchomości położonej w Sanoku w obrębie ewidencyjnym Olchowce (księga wieczysta KS1S/… prowadzona przez Sąd Rejonowy w Sanoku), zwanej dalej „nieruchomością” sporządzonego w dniu 20 grudnia 2012r. przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Sanoku …, zarzucając mu naruszenie przepisu par. 136 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników polegające na niedokładnym zebraniu przez komornika informacji, które miały wpływ na określenie wartości nieruchomości i ustalenie sumy oszacowania ww. według cen innych niż przeciętne ceny sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy.

Mając na uwadze powyższe, wnoszę o:

1) ustalenie wartości nieruchomości w oparciu o ponowną wycenę nieruchomości sporządzoną przez biegłego sądowego, dopuszczonego przez Sąd,

ewentualnie

2) uchylenie dokonanego opisu i oszacowania oraz zobowiązanie komornika do zmiany oszacowania wartości nieruchomości, w zakresie wskazanym w pkt.1 i dokonanie ponownego oszacowania w oparciu o wycenę sporządzoną przez innego rzeczoznawcę,

3) dopuszczenie i przeprowadzenie dowodów z:

– wyceny porównawczej sporządzonej dla celów ustanowienia hipoteki dla wierzyciela na w/w nieruchomościach przez rzeczoznawcę JP w dniu 15.12.2009r.

– z opinii biegłego sądowego na okoliczność ustalenia wartości nieruchomości

4) zasądzenie od Dłużnika na rzecz Wierzyciela kosztów postępowania według norm przepisanych

Uzasadnienie

Komornik Sądowy działający przy Sądzie Rejonowym w Sanoku w dniu 20.12.2012 roku dokonał opisu i oszacowania wartości nieruchomości należącej do dłużnika, położonej w miejscowości Sanok obręb ewidencyjny Olchowce, dla której Sąd Rejonowy w Sanoku prowadzi księgę wieczystą nr KS1S/…. Z przyjętą w oszacowaniu wartością nieruchomości, nie sposób się zgodzić. Bank dysponuje wyceną sporządzoną pod zabezpieczenie kredytu, według której wartość nieruchomości znacznie odbiega od wskazanej przez biegłego w postępowaniu egzekucyjnym. Jest bardzo niewiarygodne, że dwie wyceny tych samych nieruchomości sporządzone w krótkich odstępach czasu (grudzień 2009r. i październik 2012r) mogą odbiegać od siebie tak znacząco. Dopuszczalne są odchylenia pomiędzy poszczególnymi wycenami, które wynikają z upływu czasu, wzrostu cen na rynku, jednak zdaniem wierzyciela dysproporcja w wycenach na poziomie prawie 100% jest na tyle rażąca, że stanowi podstawę do zlecenia sporządzenia ponownej wyceny. W myśl art. 136.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968r. w sprawie czynności komorników (Dz.U.Nr.10 poz.52 z 1968r.) w postępowaniu egzekucyjnym należy ustalić wartość nieruchomości według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy. Ceny transakcyjne nieruchomości mieszkalnych na terenie, gdzie położona jest nieruchomość nie wykazywały w okresie od 2009 — 2012 roku znaczącego trendu wzrostowego, a nawet naszym zdaniem od połowy 2011 roku nastąpiła stagnacja na rynku i spadek cen, dlatego wg naszej oceny tak wysoko oszacowana wartość nieruchomości nie daje najmniejszej szansy na skuteczną sprzedaż i zaspokojenie wierzycieli.

Dowód: kopia wyciągu z wyceny nieruchomości z dnia 15.12.2009 r.

Dowód: opinia biegłego sądowego w przedmiocie wyceny nieruchomości

W związku z powyższym wierzyciel wnosi jak na wstępie.

Komornik odpowiada do Sądu:

W odpowiedzi na skargę … w Sanoku, będącego wierzycielem hipotecznym, na opis i oszacowanie nieruchomości dłużnika położonej w Sanoku, mającej urządzoną księgę wieczystą prowadzoną w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Sanoku nr KSIS/… wyjaśnia co następuje.

Zgodnie z art.948 kpc komornik powołał biegłego sądowego i jednocześnie rzeczoznawcę majątkowego JP zam. … do oszacowania przedmiotowej nieruchomości. Biegły został pouczony, że w w oszacowaniu należy osobno podać wartość działki, budowli, budynków, ogrodzenia i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całej nieruchomości, jak również wartość części nieruchomości, która w myśl art.946 kpc została wydzielona celem wystawienia na licytację. Wartości powyższe należy podać tak z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia (użytkowanie, służebność, prawa dożywotnika), oraz wartości praw nie określonych sumą pieniężną obciążającą nieruchomość, w szczególności świadczeń z tytułu takich praw. Ponadto należy ustalić wartość nieruchomości według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy.

Biegły przedstawił komornikowi operat szacunkowy, który zawiera w.w. składniki, zaś komornik nie jest w stanie zweryfikować, czy nieruchomości przyjęte do porównania są podobne. Komornik dokonując opisu i oszacowania nieruchomości nie dysponuje żadnymi innymi wycenami niż ta przedłożona mu przez biegłego, gdyby tak było, zleciłby biegłemu, by dokonując oszacowania miał na uwadze inną opinię i wyjaśnił różnice (być może różnice w wycenie mają swoje źródło w zastosowaniu odmiennych metod wyceny), tym bardziej że jak wynika z załącznika do skargi obydwie wyceny sporządzał ten sam rzeczoznawca majątkowy.

Ponieważ w swoich czynnościach komornik nie dopatrzył się uchybień, skargi na czynność komornika nie uwzględniam i w załączeniu przekazuję w.w. akta egzekucyjne.

Oceń wpis:
[Liczba głosów: 3 Ocena średnia: 4.7]

Komentarze do 'Prawie 100% różnica w dwóch wycenach nieruchomości dokonanych przez tego samego rzeczoznawcę – biegłego'

Subscribe to comments with RSS

  1. Pomijając już „niekompetencję” biegłych, należy również zwrócić uwagę, że od czasu wyceny do czasu licytacji może upłynąć sporo czasu, co ma znaczenie w przypadku spadających cen nieruchomości.

    Z nieruchomościami jest tak, że nawet 10% obniżka od ceny rynkowej jest atrakcyjna. No właśnie, ale musi być dokonana od ceny rynkowej. Jeśli nieruchomość nie sprzeda się za 2/3, to znaczy, że… wycena nie była rynkowa i chyba warto wówczas wybrać się po odszkodowanie do „wyceniacza” 🙂 Do tego w wycenie nie uwzględnia się takich „felerów nieruchomości” jak np. lokator.

    Mój sposób na egzekucje z nieruchomości jest następujący:

    1. Koniecznie (patrz punkt 2) ogłoszenia muszą być publicznie dostępne w internecie, podobnie jak możliwość udziału w licytacji

    2. Licytacje zaczynają się od złotówki bez ceny minimalnej

    Gwarantuję, że każda nieruchomość się sprzeda, i to bynajmniej nie za „100zł”.

    Przy okazji zaoszczędzimy na koszcie wycen.

    Lech | blog o wekslach

  2. Ha, miałem właśnie pomysł na wpis – postulat ceny wywoławczej 1 zł. Tylko dodałbym, że minimalna liczba licytantów musiałaby wynosić np. 500 aby licytacja mogła zostać przeprowadzona. I że ogłoszenie licytacji należałoby tylko do wierzyciela.

    admin

  3. No każda nieruchomość licytowana od 1 zł się sprzeda, ale czy suma pozwoli na zaspokojenie wierzycieli? A i dłużnik z długów nie wyjdzie, chociaż mu wszystko zlicytują.

    dino

  4. Jeżeli do licytacji przystąpi kilkaset osób (a zapewne tak będzie gdy cena wywoławcza wyniesie 1 zł.) to moim zdaniem zostanie sprzedana za cenę bliską rynkowej.

    admin

  5. A jeśli na mieszkaniu jest hipoteka

    kowal

  6. Rozumiem że nie Wasza tylko kogoś innego np. banku. Jeżeli jej wartość jest wysoka (zbliżona do wartości nieruchomości), to nie ma sensu abyście prowadzili z niej egzekucję, bo wierzyciel hipoteczny ma pierwszeństwo.

    admin

Skomentuj