Doradca

bezpłatne porady prawne i finansowe

Licytacja komornicza udziału w nieruchomości

Brak komentarzy

Pytanie: Jestem wraz z moim wujkiem współwłaścicielem gruntów i nieruchomości (budynku mieszkalnego i budynku gospodarczego) które otrzymaliśmy w spadku, a dokładniej ja po zmarłych rodzicach (moja mama była siostrą wujka), a wujek po zmarłych rodzicach. Na chwilę obecną w spadku wujek otrzymał 3/4 a ja 1/4 udziałów we wszystkich nieruchomościach i gruntach bez podziału na konkretne rzeczy. W tym momencie mieszkamy w budynku mieszkalnym o trzech równych kondygnacjach (ja mam jedną, drugą ma wujek, a trzecia pozostaje pusta po dziadkach), dodatkowo nieużytkowany w tym momencie jest też budynek gospodarczy oraz spora powierzchnia gruntów przynależnych do działki. Umownie ustaliliśmy że ta część w której mieszkam oraz budynek gospodarczy stanowią właśnie moją 1/4 spadku i będę z nich korzystał, natomiast pozostałe dwie kondygnację budynku oraz grunty są we władaniu wujka bo z powierzchni wychodzi okolo 3/4. I teraz pytanie, biorę środki z funduszy europejskich i chciałbym otworzyć jednoosobową działalność gospodarczą w tym nieużywanym budynku, wymogiem jest podpis współwłaściciela posesji czyli wujka aby te środki otrzymać, wujek się boi że jeśli mój biznes nie wypali to w przypadku egzekucji komorniczej jakiegokolwiek długu zaciągniętego na firmę odpowiadać będę swoim majątkiem czyli 1/4 gruntów i nieruchomości, a że skoro nie jest to prawnie określone co czyje to komornik będzie mógł zająć wszystko, czyli budynek mieszkalny w którym na różnych kondygnacjach z oddzielnymi wejściami mieszkam ja i wujek z nakazem eksmisji wszystkich oraz budynek gospodarczy w którym będzie firma oraz pozostałe grunty, a dopiero później dokona licytacji mojej części czyli np. budynku gospodarczego, lub też ewentualnie, przez to że nie jest to rozsądzone co czyje – np. części gruntów, bo np. okażą się bardziej atrakcyjne, mimo że umownie nie są moje ale w teorii mogą być?

Czy jego obawy są uzasadnione? Czy prowadząc firmę w tym oddzielnym budynku, gdzie przechowywane będą wszystkie jej aktywa (komputery, maszyny, drukarki), wszystko co ma wartość, dodatkowo samochód firmowy itd czy komornik w jakiejś sytuacji egzekucji może zająć ten oddzielny budynek mieszkalny, zupełnie niezwiązany z prowadzoną działalnością, aczkolwiek stanowiący mój majątek?

Odpowiedź: Jeżeli komornik będzie prowadził przeciwko Panu egzekucję i jeżeli wierzyciel złoży wniosek o egzekucję z udziału w nieruchomości należącego do Pana, to owszem, komornik zajmie całą nieruchomość i cała nieruchomość zostanie oszacowana do licytacji. Jednakże licytowany będzie jedynie Pana udział w nieruchomości a nie cała nieruchomość. Nie ma prawa eksmitować Pana dopóki Pana udział w nieruchomości nie zostanie zlicytowany a o eksmisji wujka w ogóle nie ma mowy – nie ma takiej możliwości, przecież on nie jest dłużnikiem.

Jeżeli będzie Pan prowadził działalność gospodarczą jako osoba fizyczna, to komornik może prowadzić egzekucję z całego Pana majątku, nie ważne czy stanowiącego firmę czy nie.

Z czym wiąże się zajęcie nieruchomości i gruntów przez komornika? Rozumiem że nie wpływa to na stan zamieszkania, tzn nikt do momentu sprzedaży licytowanej części nie musi się wyprowadzić? W przypadku egzekucji o kolejności licytowanego majątku decyduje komornik? Jak to wygląda w praktyce, gdy występuje sytuacja w której posiadany majątek zarówno firmowy jak i prywatny przewyższa dług, to kto i kiedy decyduje o tym co dokładnie zostanie zlicytowane, czy ja jako dłużnik mam możliwość wpłynięcia na to które aktywa firmy bądź składniki majątku prywatnego będą podlegały licytacji?

Skutkiem zajęcia jest dokonanie wpisu w księdze wieczystej nieruchomości o wszczęciu egzekucji. Do czasu zlicytowania jej nic innego to nie zmienia, bo właścicielem nieruchomości pozostaje dłużnik.

Formalnie to wierzyciel decyduje o tym, z z którego składnika majątku dłużnika ma być prowadzona egzekucja. Egzekucja z nieruchomości to zwykle ostateczność, bo egzekucja jest kłopotliwa zarówno dla komornika jak i dla wierzyciela który musi wyłożyć zwykle grubo ponad tysiąc złotych, często kilka tysięcy złotych na jej oszacowanie. Często bywa tak, że nieruchomość zostaje zajęta już na początku postępowania egzekucyjnego ale często nic więcej się nie dzieje w kierunku licytacji, bo wierzyciel i komornik dążą do egzekucji z innych składników majątku dłużnika, najchętniej z wynagrodzenia, z konta bankowego, z wierzytelności w urzędzie skarbowym.

Dłużnik może nieformalnie wpływać na przebieg egzekucji dokonując wpłat, umożliwiając egzekucję z innych składników majątku jak właśnie z wyżej wymienionych. Wówczas wierzyciel może nie być skorym do kontynuowania egzekucji z nieruchomości i komornik też.

To jak w przypadku zajęcia nieruchomości uchronić się przed utratą części majątku, która umownie nie należy do mnie? Na chwilę obecną tak jak wspomniałem wcześniej ustaliliśmy ustnie podział który istniał również wcześniej przed śmiercią dziadków i rodziców, tzn moja jest jedna kondygnacja w części mieszkalnej i budynek gospodarczy, reszta należy do wujka, jednakże wszystko jest tylko ustaleniem, można powiedzieć ustną umową quoad usum. Jestem przygotowany na przyjęcie odpowiedzialności majątkowej i podjęcie ryzyka utraty tej części w jakiejś ekstremalnej sytuacji, natomiast istnieje obawa że w przypadku egzekucji z nieruchomości i gruntów „moja” część okaże się dużo trudniejsza do licytacji niż np. część gruntów na tej działce we władaniu wujka, które teoretycznie są dużo bardziej atrakcyjne bo przylegają do terenu objętego inwestycją, ich licytacja i sprzedaż z pewnością byłaby łatwiejsza. Na chwilę obecną wujek nie chce zniesienia współwłasności, gdyż (w moim przekonaniu) może okazać się że nasz podział jest bardziej korzystny dla niego niż dokładny podział według udziałów co dla mnie w tym momencie nie ma znaczenia, może zostać tak jak jest. Czy jest jakiś sposób aby bez zniesienia współwłasności w przypadku gdy dojdzie do egzekucji będzie ona wykonywana właśnie z tej mojej umownej części, a nie np. z tego gruntu, do którego teoretycznie przecież wciąż mam prawa?

Nabywca Pana udziału w licytacji będzie w takiej sytuacji jak Pan teraz czyli będzie posiadał udział ale niewyodrębniony i dopiero może żądać zniesienia współwłasności, czyli podzielenie nieruchomości.

Bezpłatne porady: poczta@pamietnikwindykatora.pl

20 lipca, 2020

Skomentuj