Doradca

bezpłatne porady prawne i finansowe

Klauzula aktualności w operacie szacunkowym (Art. 156 ust. 4 ugn) a egzekucja z nieruchomości

komentarzy 21

Pytanie: Od kilku dni studiuję różne przepisy i szukam różnych możliwości rozwiązania sprawy (opisanej tu: Wniosek o dodatkowe oszacowanie nieruchomości jako sposób na uniknięcie licytacji – przyp admina). Jednym z rozwiązań, które mi się nasunęło, jest możliwość złożenia do sądu wniosku o odwołanie licytacji z powodu utraty ważności operatu szacunkowego. Od momentu jego ogłoszenia upłynął już termin 12-stu miesięcy ( na dzień dzisiejszy jest to 13 m-cy, na dzień licytacji – 15m-cy). Pytanie: czy powinniśmy w jakiś sposób uzyskać informację nt. tego, czy operat został przedłużony (tj. czy powinniśmy byli zostać o tym powiadomieni?). Czy możliwe jest złożenie wniosku do sądu o odwołanie terminu licytacji z powodu nieważności operatu i jednocześnie prośbę o wyłączenie rzeczoznawcy z art. 24 par. 1 KPA oraz złożenie wniosku do sądu o wystąpienie przez sąd do Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych o wydanie opinii nt. prawidłowości i ważności kwestionowanego operatu? Na żadnym z forów prawniczych nie znalazłem informacji nt. takiej możliwości. Może zechciałby się Pan do niej ustosunkować, podać wzór takiego wniosku i opisać swoim czytelnikom możliwe rozwiązanie?

Odpowiedź: Z ustaleń które poczyniłem wynika, że w egzekucji z nieruchomości nie ma zastosowania art. 156 ustęp 4 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami stanowiący, że operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3 (12 miesięcy), po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.

Znalazłem bowiem uzasadnienie postanowienia Sądu Okręgowego w Kaliszu z dnia 22 grudnia 2015 r. sygn. akt II Cz 732/15 i przytaczam fragment:

(…) z uwagi na dyspozycję przepisu art. 156 ust. 5 powołanej ustawy, obowiązek pozyskiwania klauzuli aktualności w operacie szacunkowym nie ma zastosowania do operatów szacunkowych sporządzanych w postępowaniach egzekucyjnych z nieruchomości. Zważyć bowiem należy, że przepisy te przewidują w tym zakresie odrębną regulację wynikającą z treści z art. 951 k.p.c., zgodnie z którą, jeżeli w stanie nieruchomości (w tym w zmianie rynkowej wartości nieruchomości – zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dn. 23.04.1998 r., I CKN 639/97, Lex nr 50629) pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacyjnym zajdą istotne zmiany, dodatkowy opis i oszacowanie może nastąpić jedynie na wniosek wierzyciela lub dłużnika. Świadczy o tym także przepis art. 985 § 2 k.p.c. nakazujący, po umorzeniu postępowania egzekucyjnego z powodu bezskuteczności drugiej licytacji i braku przejęcia nieruchomości przez wierzyciela na własność i wszczęciu nowej egzekucji z tej nieruchomości przed upływem trzech lat od daty drugiej licytacji, powtórzenie czynności opisu oszacowania nieruchomości jedynie na wniosek wierzyciela lub dłużnika (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dn. 28.05.2013 r., I ACa 28/13, Lex nr 1327561; Małgorzata Brulińska, Komentarz pod red. J. Gołaczyńskiego, LEX 2012, teza 17 do art. 948 k.p.c.).

Istotnie, w przywołanym postanowieniu Sądu Najwyższego sygn. akt I CKN 639/97 napisano że, Przez „zmiany w stanie nieruchomości” z art. 951 k.p.c. trzeba rozumieć zmiany rynkowej wartości nieruchomości niezależnie od tego, z jakich wynikają przyczyn.

Z uwagi na powyższe uważam, że przysługuje Panu prawo do złożenia do komornika wniosku o dokonanie ponownego opisu i oszacowania nieruchomości. Na ewentualną odmowna decyzję komornika przysługuje Panu skarga na czynności komornika, do sądu.

Może Pan też wnioskować do komornika o wyznaczenie innego biegłego powołując się na nierzetelne oszacowanie natomiast nie wiem, jak komornik może odnieść się do tego wniosku zważywszy, że (w terminie) nie złożył Pana skargi w związku nierzetelną wyceną biegłego.

Oceń wpis:
[Liczba głosów: 10 Ocena średnia: 4.4]

Komentarze do 'Klauzula aktualności w operacie szacunkowym (Art. 156 ust. 4 ugn) a egzekucja z nieruchomości'

Subscribe to comments with RSS

  1. A przysługuje zażalenie na negatywną decyzję sądu w sprawie skargi na komornika?

    Mir

  2. Nie, w tym wypadku zażalenie nie przysługuje.

    admin

  3. A kto tak i gdzie uznał?

    Mir

  4. Sąd Najwyższy w uchwale Sygn. akt III CZP 28/13 z dnia 22 maja 2013 r.

    admin

  5. Nie do końca mozna się zgodzić z tą argumentacją. I sądy również w tym zakresie orzekają różnie – na przykład Sąd Okręgowy w Szczecinie, który nakazał ponowne oszacowanie w egzekucji właśnie dlatego, że nie przedłużono operatu zgodnie z art 156 Ustawy O Gospodarce Nieruchomościami.
    W ten sposób uchylił stanowisko Sądu Rejonowego, który argumentował podobnie do SO w Kaliszu.
    Moim zdaniem, między art 156 przywołanej ustawy i art 951 i 985 par.2 kpc nie ma sprzeczności – aby być w zgodzie z obydwoma ustawami (żadna nie jest przecież „ważniejsza” od drugiej) – komornik powinien po prostu uzyskać od biegłego po 12 miesiącach potwierdzenie dalszej ważności operatu – i wetedy hulaj dusza, piekła nie ma. Owo potwierdzenie ważności nie jest przecież dodatkowym operatem, a jedynie stwierdzeniem przez biegłego ważności operatu dotychczasowego.
    Zatem sprzeczności nie ma, można bez trudu być w zgodzie z obydwoma ustawami- bo przecież nigdzie w art. 156 nie ma wyłączenia czynnośći egzekucyjnych spod ogólnej przywołanej tam zasady.
    Zatem stanowisko SO w Szczecinie jest jedynym słusznym – aby postępując w myśl jednej ustawy, nie naruszać innej, równorzędnej.

    don vasyl

  6. PS.
    Sąd Okręgowy w Szczecinie prawomocne postanowienie z dnia 20 marca br. (II Cz 2403/14)
    Komentarz na:
    https://www.salon24.pl/u/janwels/644732,waznosc-operatu-szacunkowego-nieruchomosci-w-postepowaniu-egzekucyjnym

    don vasyl

  7. PS.PS.
    Nawet na Pana stronie, w temacie „częściowo uwzględniona skarga dłużnika…” powyżej, możem przeczytać, że

    Sąd Rejonowy dla Krakowa – Podgórza w Krakowie, Wydział I Cywilny nakazał koornikowi ponowne oszacowanie powołując się na m.in. tenże artykuł ustawy o gospodarce nieruchomościami.
    Z uzasadnienia:
    „Ponadto w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 20 maja 2010 r., sygn. V CSK 13/10 (opubl. OSNC 2011/1/9, Biul.SN 2010/10/13) wskazano, że wydana w postępowaniu sądowym opinia określająca wartość nieruchomości (operat szacunkowy) wymaga potwierdzenia aktualności przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego, jeżeli upłynął ustawowy termin do jej wykorzystania w sprawie lub zaistniały okoliczności wymagające potwierdzenia aktualności, niezależnie od upływu terminu do wykorzystania opinii w sprawie (art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Konsekwencją powyższego orzeczenia Sądu Najwyższego było polecenie Komornikowi w trybie art. 759 par. 2 k.p.c. wezwania biegłego do przedstawienia na piśmie opinii, czy zachowują aktualność dotychczasowe operaty szacunkowe z dnia 25 sierpnia 2014 roku, a jeżeli są nieaktualne, to zlecenie biegłemu opracowania nowych operatów.”

    To wszystko nadaję dłużnikom, by nigdy nie tracili nadziei. Wkładać kij w szprychy gdzie się da!!!

    don vasyl

  8. Moim zdaniem, między art 156 przywołanej ustawy i art 951 i 985 par.2 kpc nie ma sprzeczności – aby być w zgodzie z obydwoma ustawami (żadna nie jest przecież „ważniejsza” od drugiej)

    Jednak w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez komornika sądowego stosuje się tylko przepisu Kodeksu postępowania cywilnego a nie Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Art. 951 k.p.c. stanowi, jak Pan wie, że dodatkowy opis i oszacowanie może być sporządzone na wniosek wierzyciela lub dłużnika.

    Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 maja 2010 r., sygn. V CSK 13/10 które Pan przywołał a na które powołał się krakowski sąd, dotyczy podziału majątku a nie egzekucji. W błędzie są zatem oba sądy: krakowski i szczeciński.

    admin

  9. A gdzie jest napisane, że TYLKO przepisy kpc stosuje się w postepowaniu egzekucyjnym? Szereg innych przepisów, w tym skarbowych się tam stosuje, u.k.s.e itp.
    Zatem również u.g.n w tym zakresie, w którym nie jest sprzeczna z kpc (o tym stanowi pkt 5 w art 156 u.g.n).
    Nie ma tu sprzeczności z art. 951 kpc – w przywołanych postepowaniach dłużnicy, wnosząc o nowe oszacowanie, popwoływali się na art 3 i 4 u.g.n. – i kiedy komornik zaniedbał obowiązku wynikającego z u.g.n. – sądy w przywołanych postanowieniach uznawały to za przesłankę do uwzględnienia wniosku dłużnika. Oczywiście działo się to – zgodnie z art. 51 kpc – na wniosek dłużnika.

    Orzeczenie SN wprawdzie było w innycm postępowaniu, ale z jego treści można wywodzić, że dotyczy wszelkich postępowan, a ile uregulowania ich dotyczące nie są sprzeczne z u.g.n.
    Zreszta, to nie ja powołałem się na to postanowienie, ale SR w Krakowie, uwzględniając wniosek dłużnika o nowe oszacowanie.
    Zatem Pana teza, że komornik podlega TYLKO uregulowaniom kpc nie ma jednolitego oparcia w orzecznictwie – może będzie jakaś uchwała SN w tej sprawie (w co wątpię zważywszy na aktualną sytuację z SN), ale do tej pory sądy w tej sprawie orzekały różnie.

    don vasyl

  10. Przepraszam za błędy – muszę zmienić klawiaturę. Chodzi oczywiscie o art 951 nie 51 kpc

    don vasyl

  11. A, i jeszcze jedno – art 759 par. 2 kpc – zgodnie z którym Sąd rewiru komornika może nakazać mu podjęcie lub zaniechanie czynności z urzędu, na wniosek strony lub z własnej inicjatywy. I z tego skorzystał krakowski sąd – dlaczego to niby „miał być w błedzie”, skoro takie jego uprawnienia wynikają także wprost z kpc?

    don vasyl

  12. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami NIE dotyczy egzekucji z nieruchomości.

    Art. 1. Zakres stosowania ustawy:
    1. Ustawa określa zasady:
    1) gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego;
    2) podziału nieruchomości;
    3) scalania i podziału nieruchomości;
    4) pierwokupu nieruchomości;
    5) wywłaszczania nieruchomości i zwrotu wywłaszczonych nieruchomości;
    6) udziału w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej;
    7) wyceny nieruchomości; (ale nie opisu i oszacowania do egzekucji, bo o tym stanowią przepisy kpc w których ani słowem o tej ustawie)
    8) działalności zawodowej, której przedmiotem jest gospodarowanie nieruchomościami.

    A w KPC jest właśnie Art. 951 k.p.c. (w dziale o egzekucji z nieruchomości) który stanowi, że dodatkowy opis i oszacowanie może być sporządzone na wniosek wierzyciela lub dłużnika. Dlatego postanowienia czy orzeczenia sądów wskazanych przez Pana są błędne. Nie wiem, czy nieświadomie czy umyślnie błędne ale błędne.

    admin

  13. A kto moze oceniać czy orzeczenia sądu są błędne czy nie? Nie Pan ani ja. Może to ocenić sąd wyższej instancji w przypadku orzeczeń nieprawomocnych lub Sąd Najwyższy w przypadku uwzględnionej kasacji.
    Sąd Najwyższy może także stanowić uchwały (zwłaszcza w skłądzie siedmiu sędziów), które maja status niemalże precedensów (ich bezzasadne pominięcie jest kwalifikowanym naruszeniem prawa).
    O ile mi wiadmomo, Sąd Najwyższy nie wydał w tej sprawie uchwały, a powoływany przeze mnie wyrok SN choć jest w innej sprawie, w uzasadnieniu przywołuje argumenty, które raczej są za moim rozumieniem sytuacji. Ale taki wyrok nie jest prawotwórczy i sądy nadal mogą orzekać różnie – i to robią – do czasu pojaiwienia się konkretnego zapytania i ewentualnie uchwały SN – na co bym w obecnej sytuacji zbytnio nie liczył.
    W tej sutuacji – gdy nie mamy systemu anglosaskiego – sądy orzekają różnie w niemal identycznych sprawach i nie jest to rzadkość. I na ten temat zawsze będą spory wśród prawników i zwykłych zjadaczy chleba.
    Ja jestem zdania, że opis i oszacowanie służą włąśnie wycenie nieruchomości – jako podstawa do ceny wywołania; mają także znaczenie gdy (jak Pan pisze nierzadko) licytacja jest bezskuteczna i nieruchomośc może przejąć wierzyciel. Zatem cel takiego działania jest identyczny jak w przywołąnym przez Pana pkt 7 art.1 u.g.n. I nic tam egzekucji komorniczych z tej ogólnej zasady wprost nie wyłąćza – przynajmniej w tym zakresie, w jakim nie powoduje to sprzeczności (jak to określa art. 156 pkt 5 u.g.n.).
    Dlatego nie dziwie się, że niektóre sądy orzekają tak, jak w podanych przeze mnie przykładach i jak widać – strony postępowania egzekucyjnego mogą niekiedy skutecznie z tego narzędzia skorzystać.
    A jeżeli takie orzeczenia nie zadowalają niektórych – np. Pana – no cóż, tak jest zawsze.
    Powinniśmy przejść na system anglosaski i wtedy takich problemó by nie było.

    don vasyl

  14. PS
    Stwierdzenie, po roku przez biegłego, że jego opracowanie jest nadal aktualne NIE JEST dodatkowym opisem i oszacowaniem, więc w niczym nie uwłacza postanowieniom kpc dotyczącym egzekucji.

    don vasyl

  15. A kto moze oceniać czy orzeczenia sądu są błędne czy nie? Nie Pan ani ja

    Przeciwnie, mamy prawo je komentować i oceniać i wnosząc przed tym samym albo innym sądem w takiej samej sprawie, od razu to uwypuklić i uzasadnić. A tutaj błędy są oczywiste – sądy orzekły w sprzeczności z przepisami.

    Stwierdzenie, po roku przez biegłego, że jego opracowanie jest nadal aktualne NIE JEST dodatkowym opisem i oszacowaniem, więc w niczym nie uwłacza postanowieniom kpc dotyczącym egzekucji.

    Ale dotyczyłoby egzekucji a ustawa o gospodarce nieruchomościami nie ma w egzekucji zastosowania. Jeżeli ani wierzyciel ani dłużnik nie wnosi o ponowny opis i oszacowanie, to po prostu wyznacza się termin licytacji a nie wnosi o uaktualnienie. Jasno to wynika z przepisu KPC.

    admin

  16. Dlatego też powtarzam Panu, że ten problem może (jak widać) wystąpić wtedy, kiedy strona wystąpi o ponowne oszacowanie i w uzasadnieniu powoła się nieważnośc tego oszacowania (wyceny) na podstawie faktu, że komornik nie ma pieczątki bieglego (co jest zabiegiem łatwym i czysto formalnym) po roku, że oszacowanie jest nadal OK.
    I powoła się w tym zakesie na u.g.n., art 156 pkt 4. I zgodnie z pkt 5 u.g.n., nie będzie to także sprzeczne z innymi postanowieniami dotyczącymi egzekucji, w tym art. 951 kpc. Czy to tak trudno pojąć?
    Inne przepisy prawa stosują się przecież także do egzekucji, o ile nie jest wprost napisane że się nie stosują – na przykład przepisy podatkowe, u.k.s.e., kodeks karny (którego ostatnio kilku komorników i asesorów posmakowało, gdy myśleli że ich nie obowiązuje).
    W sumie – jest generalna zasada, że akty prawa oboiązują wszystkich, o ile nie ma nigdzie wprost napisane, że nie obowiązują. A w u.g.n. jest tylko zapis art. 156 pkt 5, że przepisy pkt 1-4 obowiązują wszędzie tam, gdzie nie stoją w kolizji z innymi przepisami. Wykazujałem, że w omawianym zakresie NIE KOLIDUJĄ. W kpc TAKŻE nie ma żadnych wyłączeń, że inne przepisy prawa nie obowiązują (nie wskazano żadnego).
    Zatem nie dziwię się sądom, że orzekają jak orzekają i dla mnie jest to logiczne, choć niektóre sądy mogą mieć takie zdanie jak Pan, które ja z kolei uważam za nielogiczne.
    Być może przydałaby się w tej materii uchwała SN, która ujednoliciłaby orzecznictwo. Ja osobiście sądzę, że obszerne uzasadnienie cytowanego wyrok SN wskazuje, iż taka uchwała byłaby bliższa mojemu poglądowi – tak jak ostatnio np. w sprawie podatku VAT od czynności komorniczych i ogólnie statusu komorników jako podatników VAT. Było też dużo krzyku ze strony środowisk komorniczych, że „to niesprawiedliwe”, ale SN był bezlitosny. Zostali bezwzględnie wtłoczeni w system VAT i to na warunkach mało preferencynych. Kiedyś podobnie było z inną sitwą, Stowarzyszeniem ZAIKS – które też długo działalo i dalej chciało działac poza systemem VAT, znam wszystkie oficjalne i nieoficjalne naciski w tej sprawie, ale nic to nie dało.
    Chodzi o zasadę, żeby system prawa działał we wszystkich dziedzinach jak najszerzej, możliwie bez żadnych wyłączeń, poza nielicznymi wskazanymi wprost.
    Tylko taki system może być w miarę przejrzysty i efektywny.

    don vasyl

  17. PS
    Pisze Pan, że sądy orzekły w sprzeczności z przepisami – gdzie jest ta sprzeczność i z jakimi przepisami?
    Wykazałem Panu, że z kpc, w tym z art 951 sprzeczności nie ma, bo w tych sprawach sądy orzekały na wniosek strony o ponowne oszacowanie (do czego zgodnie z tym art. mają prawo) i brak pieczątki biegłego, ze oszacowanie jest nadal ważne prowadził do pozytywnego rozpatrzenia wniosku strony. Aby tego uniknąć, komornicy powinni pilnować uzyskania takiej pieczątki.

    don vasyl

  18. A, i jeszcze inna istotna sprawa, na którą wskazuje SN w cytowanym wyroku.
    W egzekucji, tak jak i w innych postępowaniach sądowych, czy administracyjnych dotyczących nieruchomości, jeżeli niezbędna jest opinia rzeczoznawcy, to musi być to rzeczoznawca posiadający uprawnienia wynikające z u.g.n.
    Nie ma osobnych, innych rzeczoznawców do różnych typów postępowań, w których niezbędna jest wycena nieruchomości.
    Byłoby rzeczą bardzo dziwną, gdyby rzeczoznawcy, podlegający ogólnie u.g.n. (ale i wszystkim innym przepisom prawa) w tym jednym jedynym rodzaju postępowania mieliby nie podlegać ustawie, która określa ich uprawnienia i tryb pracy.
    To trochę tak, jakby komornicy podlegając kpc, nie podlegali jednocześnie u.k.s.e., która podobnie okrela ich uprawnienia i tryb pracy.
    Zresztą, art. 759 par. 2 kpc wyraźnie określa tez, że w zasadzie sąd nadzorujący może im zakazać lub nakazać wszystko, jeżeli uzna istnienie takiej potrzeby – nawet BEZ WNIOSKU stron postępowania, oczywiście jeżeli uzna, że naruszają jakieś przepisy prawa – i tu w zasadzie ma pełną dowolność – mogą to być dowolne przepisy prawa (nie tylko kpc – ale ukse, kk, ustawa o ochronie praw lokatorów etc etc) które sąd uzna za naruszone.

    don vasyl

  19. PS1
    Szkoda, że tylko my dwaj dyskutujemy. Temat jest wbrew pozorom ciekawy i kontrowersyjny, a jakoś nikt się nie wypowiada.

    don vasyl

  20. PS3
    Art. 174. Kompetencje rzeczoznawcy majątkowego
    Dz.U.2018.0.121 t.j. – Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
    1. Rzeczoznawstwo majątkowe jest działalnością zawodową wykonywaną przez rzeczoznawców na zasadach określonych w niniejszej ustawie.

    Zatem dopóki ustawowo nie powoła się jakiejś nowej kategorii rzeczoznawców, a do egzekucji (jak i do innych czynności wymagających wyceny) będą musieli służyć rzeczoznawcy z uprawnieniami u.g.n. – ich działalność będzie musiała podlegać u.g.n.
    Koniec. kropka.

    don vasyl

  21. Pana argumentacja jest zupełnie błędna, może Sąd Najwyższy wyda kiedyś uchwałę i przekona się Pan o tym ale wątpię żeby wydał, bo sprawa jest oczywista, przepisy nie pozostawiają wątpliwości co do tego, kto prowadzi egzekucję i w jakich wypadkach następuje ponowne oszacowanie przez rzeczoznawcę – biegłego sądowego (a nie żadne uaktualnienie). Musiałbym tu powtórzyć to co wcześniej pisałem.

    admin

Skomentuj