Doradca

bezpłatne porady prawne i finansowe

Klauzula aktualności w operacie szacunkowym (Art. 156 ust. 4 ugn) a egzekucja z nieruchomości

komentarzy 21

Pytanie: Od kilku dni studiuję różne przepisy i szukam różnych możliwości rozwiązania sprawy (opisanej tu: Wniosek o dodatkowe oszacowanie nieruchomości jako sposób na uniknięcie licytacji – przyp admina). Jednym z rozwiązań, które mi się nasunęło, jest możliwość złożenia do sądu wniosku o odwołanie licytacji z powodu utraty ważności operatu szacunkowego. Od momentu jego ogłoszenia upłynął już termin 12-stu miesięcy ( na dzień dzisiejszy jest to 13 m-cy, na dzień licytacji – 15m-cy). Pytanie: czy powinniśmy w jakiś sposób uzyskać informację nt. tego, czy operat został przedłużony (tj. czy powinniśmy byli zostać o tym powiadomieni?). Czy możliwe jest złożenie wniosku do sądu o odwołanie terminu licytacji z powodu nieważności operatu i jednocześnie prośbę o wyłączenie rzeczoznawcy z art. 24 par. 1 KPA oraz złożenie wniosku do sądu o wystąpienie przez sąd do Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych o wydanie opinii nt. prawidłowości i ważności kwestionowanego operatu? Na żadnym z forów prawniczych nie znalazłem informacji nt. takiej możliwości. Może zechciałby się Pan do niej ustosunkować, podać wzór takiego wniosku i opisać swoim czytelnikom możliwe rozwiązanie?

Odpowiedź: Z ustaleń które poczyniłem wynika, że w egzekucji z nieruchomości nie ma zastosowania art. 156 ustęp 4 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami stanowiący, że operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3 (12 miesięcy), po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.

Znalazłem bowiem uzasadnienie postanowienia Sądu Okręgowego w Kaliszu z dnia 22 grudnia 2015 r. sygn. akt II Cz 732/15 i przytaczam fragment:

(…) z uwagi na dyspozycję przepisu art. 156 ust. 5 powołanej ustawy, obowiązek pozyskiwania klauzuli aktualności w operacie szacunkowym nie ma zastosowania do operatów szacunkowych sporządzanych w postępowaniach egzekucyjnych z nieruchomości. Zważyć bowiem należy, że przepisy te przewidują w tym zakresie odrębną regulację wynikającą z treści z art. 951 k.p.c., zgodnie z którą, jeżeli w stanie nieruchomości (w tym w zmianie rynkowej wartości nieruchomości – zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dn. 23.04.1998 r., I CKN 639/97, Lex nr 50629) pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacyjnym zajdą istotne zmiany, dodatkowy opis i oszacowanie może nastąpić jedynie na wniosek wierzyciela lub dłużnika. Świadczy o tym także przepis art. 985 § 2 k.p.c. nakazujący, po umorzeniu postępowania egzekucyjnego z powodu bezskuteczności drugiej licytacji i braku przejęcia nieruchomości przez wierzyciela na własność i wszczęciu nowej egzekucji z tej nieruchomości przed upływem trzech lat od daty drugiej licytacji, powtórzenie czynności opisu oszacowania nieruchomości jedynie na wniosek wierzyciela lub dłużnika (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dn. 28.05.2013 r., I ACa 28/13, Lex nr 1327561; Małgorzata Brulińska, Komentarz pod red. J. Gołaczyńskiego, LEX 2012, teza 17 do art. 948 k.p.c.).

Istotnie, w przywołanym postanowieniu Sądu Najwyższego sygn. akt I CKN 639/97 napisano że, Przez „zmiany w stanie nieruchomości” z art. 951 k.p.c. trzeba rozumieć zmiany rynkowej wartości nieruchomości niezależnie od tego, z jakich wynikają przyczyn.

Z uwagi na powyższe uważam, że przysługuje Panu prawo do złożenia do komornika wniosku o dokonanie ponownego opisu i oszacowania nieruchomości. Na ewentualną odmowna decyzję komornika przysługuje Panu skarga na czynności komornika, do sądu.

Może Pan też wnioskować do komornika o wyznaczenie innego biegłego powołując się na nierzetelne oszacowanie natomiast nie wiem, jak komornik może odnieść się do tego wniosku zważywszy, że (w terminie) nie złożył Pana skargi w związku nierzetelną wyceną biegłego.

Oceń wpis:
[Liczba głosów: 10 Ocena średnia: 4.4]

28/07/2017

Komentarze do 'Klauzula aktualności w operacie szacunkowym (Art. 156 ust. 4 ugn) a egzekucja z nieruchomości'

Subscribe to comments with RSS

  1. A przysługuje zażalenie na negatywną decyzję sądu w sprawie skargi na komornika?

    Mir

    29 Lip 17 07:58

  2. Nie, w tym wypadku zażalenie nie przysługuje.

    admin

    29 Lip 17 09:12

  3. A kto tak i gdzie uznał?

    Mir

    29 Lip 17 09:50

  4. Sąd Najwyższy w uchwale Sygn. akt III CZP 28/13 z dnia 22 maja 2013 r.

    admin

    29 Lip 17 11:18

  5. Nie do końca mozna się zgodzić z tą argumentacją. I sądy również w tym zakresie orzekają różnie – na przykład Sąd Okręgowy w Szczecinie, który nakazał ponowne oszacowanie w egzekucji właśnie dlatego, że nie przedłużono operatu zgodnie z art 156 Ustawy O Gospodarce Nieruchomościami.
    W ten sposób uchylił stanowisko Sądu Rejonowego, który argumentował podobnie do SO w Kaliszu.
    Moim zdaniem, między art 156 przywołanej ustawy i art 951 i 985 par.2 kpc nie ma sprzeczności – aby być w zgodzie z obydwoma ustawami (żadna nie jest przecież „ważniejsza” od drugiej) – komornik powinien po prostu uzyskać od biegłego po 12 miesiącach potwierdzenie dalszej ważności operatu – i wetedy hulaj dusza, piekła nie ma. Owo potwierdzenie ważności nie jest przecież dodatkowym operatem, a jedynie stwierdzeniem przez biegłego ważności operatu dotychczasowego.
    Zatem sprzeczności nie ma, można bez trudu być w zgodzie z obydwoma ustawami- bo przecież nigdzie w art. 156 nie ma wyłączenia czynnośći egzekucyjnych spod ogólnej przywołanej tam zasady.
    Zatem stanowisko SO w Szczecinie jest jedynym słusznym – aby postępując w myśl jednej ustawy, nie naruszać innej, równorzędnej.

    don vasyl

    17 Sty 18 23:59

  6. PS.
    Sąd Okręgowy w Szczecinie prawomocne postanowienie z dnia 20 marca br. (II Cz 2403/14)
    Komentarz na:
    https://www.salon24.pl/u/janwels/644732,waznosc-operatu-szacunkowego-nieruchomosci-w-postepowaniu-egzekucyjnym

    don vasyl

    18 Sty 18 00:01

  7. PS.PS.
    Nawet na Pana stronie, w temacie „częściowo uwzględniona skarga dłużnika…” powyżej, możem przeczytać, że

    Sąd Rejonowy dla Krakowa – Podgórza w Krakowie, Wydział I Cywilny nakazał koornikowi ponowne oszacowanie powołując się na m.in. tenże artykuł ustawy o gospodarce nieruchomościami.
    Z uzasadnienia:
    „Ponadto w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 20 maja 2010 r., sygn. V CSK 13/10 (opubl. OSNC 2011/1/9, Biul.SN 2010/10/13) wskazano, że wydana w postępowaniu sądowym opinia określająca wartość nieruchomości (operat szacunkowy) wymaga potwierdzenia aktualności przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego, jeżeli upłynął ustawowy termin do jej wykorzystania w sprawie lub zaistniały okoliczności wymagające potwierdzenia aktualności, niezależnie od upływu terminu do wykorzystania opinii w sprawie (art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Konsekwencją powyższego orzeczenia Sądu Najwyższego było polecenie Komornikowi w trybie art. 759 par. 2 k.p.c. wezwania biegłego do przedstawienia na piśmie opinii, czy zachowują aktualność dotychczasowe operaty szacunkowe z dnia 25 sierpnia 2014 roku, a jeżeli są nieaktualne, to zlecenie biegłemu opracowania nowych operatów.”

    To wszystko nadaję dłużnikom, by nigdy nie tracili nadziei. Wkładać kij w szprychy gdzie się da!!!

    don vasyl

    18 Sty 18 00:25

  8. Moim zdaniem, między art 156 przywołanej ustawy i art 951 i 985 par.2 kpc nie ma sprzeczności – aby być w zgodzie z obydwoma ustawami (żadna nie jest przecież „ważniejsza” od drugiej)

    Jednak w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez komornika sądowego stosuje się tylko przepisu Kodeksu postępowania cywilnego a nie Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Art. 951 k.p.c. stanowi, jak Pan wie, że dodatkowy opis i oszacowanie może być sporządzone na wniosek wierzyciela lub dłużnika.

    Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 maja 2010 r., sygn. V CSK 13/10 które Pan przywołał a na które powołał się krakowski sąd, dotyczy podziału majątku a nie egzekucji. W błędzie są zatem oba sądy: krakowski i szczeciński.

    admin

    18 Sty 18 08:20

  9. A gdzie jest napisane, że TYLKO przepisy kpc stosuje się w postepowaniu egzekucyjnym? Szereg innych przepisów, w tym skarbowych się tam stosuje, u.k.s.e itp.
    Zatem również u.g.n w tym zakresie, w którym nie jest sprzeczna z kpc (o tym stanowi pkt 5 w art 156 u.g.n).
    Nie ma tu sprzeczności z art. 951 kpc – w przywołanych postepowaniach dłużnicy, wnosząc o nowe oszacowanie, popwoływali się na art 3 i 4 u.g.n. – i kiedy komornik zaniedbał obowiązku wynikającego z u.g.n. – sądy w przywołanych postanowieniach uznawały to za przesłankę do uwzględnienia wniosku dłużnika. Oczywiście działo się to – zgodnie z art. 51 kpc – na wniosek dłużnika.

    Orzeczenie SN wprawdzie było w innycm postępowaniu, ale z jego treści można wywodzić, że dotyczy wszelkich postępowan, a ile uregulowania ich dotyczące nie są sprzeczne z u.g.n.
    Zreszta, to nie ja powołałem się na to postanowienie, ale SR w Krakowie, uwzględniając wniosek dłużnika o nowe oszacowanie.
    Zatem Pana teza, że komornik podlega TYLKO uregulowaniom kpc nie ma jednolitego oparcia w orzecznictwie – może będzie jakaś uchwała SN w tej sprawie (w co wątpię zważywszy na aktualną sytuację z SN), ale do tej pory sądy w tej sprawie orzekały różnie.

    don vasyl

    18 Sty 18 11:34

  10. Przepraszam za błędy – muszę zmienić klawiaturę. Chodzi oczywiscie o art 951 nie 51 kpc

    don vasyl

    18 Sty 18 11:35

  11. A, i jeszcze jedno – art 759 par. 2 kpc – zgodnie z którym Sąd rewiru komornika może nakazać mu podjęcie lub zaniechanie czynności z urzędu, na wniosek strony lub z własnej inicjatywy. I z tego skorzystał krakowski sąd – dlaczego to niby „miał być w błedzie”, skoro takie jego uprawnienia wynikają także wprost z kpc?

    don vasyl

    18 Sty 18 11:55

  12. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami NIE dotyczy egzekucji z nieruchomości.

    Art. 1. Zakres stosowania ustawy:
    1. Ustawa określa zasady:
    1) gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego;
    2) podziału nieruchomości;
    3) scalania i podziału nieruchomości;
    4) pierwokupu nieruchomości;
    5) wywłaszczania nieruchomości i zwrotu wywłaszczonych nieruchomości;
    6) udziału w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej;
    7) wyceny nieruchomości; (ale nie opisu i oszacowania do egzekucji, bo o tym stanowią przepisy kpc w których ani słowem o tej ustawie)
    8) działalności zawodowej, której przedmiotem jest gospodarowanie nieruchomościami.

    A w KPC jest właśnie Art. 951 k.p.c. (w dziale o egzekucji z nieruchomości) który stanowi, że dodatkowy opis i oszacowanie może być sporządzone na wniosek wierzyciela lub dłużnika. Dlatego postanowienia czy orzeczenia sądów wskazanych przez Pana są błędne. Nie wiem, czy nieświadomie czy umyślnie błędne ale błędne.

    admin

    18 Sty 18 13:21

  13. A kto moze oceniać czy orzeczenia sądu są błędne czy nie? Nie Pan ani ja. Może to ocenić sąd wyższej instancji w przypadku orzeczeń nieprawomocnych lub Sąd Najwyższy w przypadku uwzględnionej kasacji.
    Sąd Najwyższy może także stanowić uchwały (zwłaszcza w skłądzie siedmiu sędziów), które maja status niemalże precedensów (ich bezzasadne pominięcie jest kwalifikowanym naruszeniem prawa).
    O ile mi wiadmomo, Sąd Najwyższy nie wydał w tej sprawie uchwały, a powoływany przeze mnie wyrok SN choć jest w innej sprawie, w uzasadnieniu przywołuje argumenty, które raczej są za moim rozumieniem sytuacji. Ale taki wyrok nie jest prawotwórczy i sądy nadal mogą orzekać różnie – i to robią – do czasu pojaiwienia się konkretnego zapytania i ewentualnie uchwały SN – na co bym w obecnej sytuacji zbytnio nie liczył.
    W tej sutuacji – gdy nie mamy systemu anglosaskiego – sądy orzekają różnie w niemal identycznych sprawach i nie jest to rzadkość. I na ten temat zawsze będą spory wśród prawników i zwykłych zjadaczy chleba.
    Ja jestem zdania, że opis i oszacowanie służą włąśnie wycenie nieruchomości – jako podstawa do ceny wywołania; mają także znaczenie gdy (jak Pan pisze nierzadko) licytacja jest bezskuteczna i nieruchomośc może przejąć wierzyciel. Zatem cel takiego działania jest identyczny jak w przywołąnym przez Pana pkt 7 art.1 u.g.n. I nic tam egzekucji komorniczych z tej ogólnej zasady wprost nie wyłąćza – przynajmniej w tym zakresie, w jakim nie powoduje to sprzeczności (jak to określa art. 156 pkt 5 u.g.n.).
    Dlatego nie dziwie się, że niektóre sądy orzekają tak, jak w podanych przeze mnie przykładach i jak widać – strony postępowania egzekucyjnego mogą niekiedy skutecznie z tego narzędzia skorzystać.
    A jeżeli takie orzeczenia nie zadowalają niektórych – np. Pana – no cóż, tak jest zawsze.
    Powinniśmy przejść na system anglosaski i wtedy takich problemó by nie było.

    don vasyl

    18 Sty 18 17:15

  14. PS
    Stwierdzenie, po roku przez biegłego, że jego opracowanie jest nadal aktualne NIE JEST dodatkowym opisem i oszacowaniem, więc w niczym nie uwłacza postanowieniom kpc dotyczącym egzekucji.

    don vasyl

    18 Sty 18 17:17

  15. A kto moze oceniać czy orzeczenia sądu są błędne czy nie? Nie Pan ani ja

    Przeciwnie, mamy prawo je komentować i oceniać i wnosząc przed tym samym albo innym sądem w takiej samej sprawie, od razu to uwypuklić i uzasadnić. A tutaj błędy są oczywiste – sądy orzekły w sprzeczności z przepisami.

    Stwierdzenie, po roku przez biegłego, że jego opracowanie jest nadal aktualne NIE JEST dodatkowym opisem i oszacowaniem, więc w niczym nie uwłacza postanowieniom kpc dotyczącym egzekucji.

    Ale dotyczyłoby egzekucji a ustawa o gospodarce nieruchomościami nie ma w egzekucji zastosowania. Jeżeli ani wierzyciel ani dłużnik nie wnosi o ponowny opis i oszacowanie, to po prostu wyznacza się termin licytacji a nie wnosi o uaktualnienie. Jasno to wynika z przepisu KPC.

    admin

    18 Sty 18 19:17

  16. Dlatego też powtarzam Panu, że ten problem może (jak widać) wystąpić wtedy, kiedy strona wystąpi o ponowne oszacowanie i w uzasadnieniu powoła się nieważnośc tego oszacowania (wyceny) na podstawie faktu, że komornik nie ma pieczątki bieglego (co jest zabiegiem łatwym i czysto formalnym) po roku, że oszacowanie jest nadal OK.
    I powoła się w tym zakesie na u.g.n., art 156 pkt 4. I zgodnie z pkt 5 u.g.n., nie będzie to także sprzeczne z innymi postanowieniami dotyczącymi egzekucji, w tym art. 951 kpc. Czy to tak trudno pojąć?
    Inne przepisy prawa stosują się przecież także do egzekucji, o ile nie jest wprost napisane że się nie stosują – na przykład przepisy podatkowe, u.k.s.e., kodeks karny (którego ostatnio kilku komorników i asesorów posmakowało, gdy myśleli że ich nie obowiązuje).
    W sumie – jest generalna zasada, że akty prawa oboiązują wszystkich, o ile nie ma nigdzie wprost napisane, że nie obowiązują. A w u.g.n. jest tylko zapis art. 156 pkt 5, że przepisy pkt 1-4 obowiązują wszędzie tam, gdzie nie stoją w kolizji z innymi przepisami. Wykazujałem, że w omawianym zakresie NIE KOLIDUJĄ. W kpc TAKŻE nie ma żadnych wyłączeń, że inne przepisy prawa nie obowiązują (nie wskazano żadnego).
    Zatem nie dziwię się sądom, że orzekają jak orzekają i dla mnie jest to logiczne, choć niektóre sądy mogą mieć takie zdanie jak Pan, które ja z kolei uważam za nielogiczne.
    Być może przydałaby się w tej materii uchwała SN, która ujednoliciłaby orzecznictwo. Ja osobiście sądzę, że obszerne uzasadnienie cytowanego wyrok SN wskazuje, iż taka uchwała byłaby bliższa mojemu poglądowi – tak jak ostatnio np. w sprawie podatku VAT od czynności komorniczych i ogólnie statusu komorników jako podatników VAT. Było też dużo krzyku ze strony środowisk komorniczych, że „to niesprawiedliwe”, ale SN był bezlitosny. Zostali bezwzględnie wtłoczeni w system VAT i to na warunkach mało preferencynych. Kiedyś podobnie było z inną sitwą, Stowarzyszeniem ZAIKS – które też długo działalo i dalej chciało działac poza systemem VAT, znam wszystkie oficjalne i nieoficjalne naciski w tej sprawie, ale nic to nie dało.
    Chodzi o zasadę, żeby system prawa działał we wszystkich dziedzinach jak najszerzej, możliwie bez żadnych wyłączeń, poza nielicznymi wskazanymi wprost.
    Tylko taki system może być w miarę przejrzysty i efektywny.

    don vasyl

    20 Sty 18 23:01

  17. PS
    Pisze Pan, że sądy orzekły w sprzeczności z przepisami – gdzie jest ta sprzeczność i z jakimi przepisami?
    Wykazałem Panu, że z kpc, w tym z art 951 sprzeczności nie ma, bo w tych sprawach sądy orzekały na wniosek strony o ponowne oszacowanie (do czego zgodnie z tym art. mają prawo) i brak pieczątki biegłego, ze oszacowanie jest nadal ważne prowadził do pozytywnego rozpatrzenia wniosku strony. Aby tego uniknąć, komornicy powinni pilnować uzyskania takiej pieczątki.

    don vasyl

    20 Sty 18 23:10

  18. A, i jeszcze inna istotna sprawa, na którą wskazuje SN w cytowanym wyroku.
    W egzekucji, tak jak i w innych postępowaniach sądowych, czy administracyjnych dotyczących nieruchomości, jeżeli niezbędna jest opinia rzeczoznawcy, to musi być to rzeczoznawca posiadający uprawnienia wynikające z u.g.n.
    Nie ma osobnych, innych rzeczoznawców do różnych typów postępowań, w których niezbędna jest wycena nieruchomości.
    Byłoby rzeczą bardzo dziwną, gdyby rzeczoznawcy, podlegający ogólnie u.g.n. (ale i wszystkim innym przepisom prawa) w tym jednym jedynym rodzaju postępowania mieliby nie podlegać ustawie, która określa ich uprawnienia i tryb pracy.
    To trochę tak, jakby komornicy podlegając kpc, nie podlegali jednocześnie u.k.s.e., która podobnie okrela ich uprawnienia i tryb pracy.
    Zresztą, art. 759 par. 2 kpc wyraźnie określa tez, że w zasadzie sąd nadzorujący może im zakazać lub nakazać wszystko, jeżeli uzna istnienie takiej potrzeby – nawet BEZ WNIOSKU stron postępowania, oczywiście jeżeli uzna, że naruszają jakieś przepisy prawa – i tu w zasadzie ma pełną dowolność – mogą to być dowolne przepisy prawa (nie tylko kpc – ale ukse, kk, ustawa o ochronie praw lokatorów etc etc) które sąd uzna za naruszone.

    don vasyl

    21 Sty 18 00:01

  19. PS1
    Szkoda, że tylko my dwaj dyskutujemy. Temat jest wbrew pozorom ciekawy i kontrowersyjny, a jakoś nikt się nie wypowiada.

    don vasyl

    21 Sty 18 00:03

  20. PS3
    Art. 174. Kompetencje rzeczoznawcy majątkowego
    Dz.U.2018.0.121 t.j. – Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
    1. Rzeczoznawstwo majątkowe jest działalnością zawodową wykonywaną przez rzeczoznawców na zasadach określonych w niniejszej ustawie.

    Zatem dopóki ustawowo nie powoła się jakiejś nowej kategorii rzeczoznawców, a do egzekucji (jak i do innych czynności wymagających wyceny) będą musieli służyć rzeczoznawcy z uprawnieniami u.g.n. – ich działalność będzie musiała podlegać u.g.n.
    Koniec. kropka.

    don vasyl

    21 Sty 18 00:16

  21. Pana argumentacja jest zupełnie błędna, może Sąd Najwyższy wyda kiedyś uchwałę i przekona się Pan o tym ale wątpię żeby wydał, bo sprawa jest oczywista, przepisy nie pozostawiają wątpliwości co do tego, kto prowadzi egzekucję i w jakich wypadkach następuje ponowne oszacowanie przez rzeczoznawcę – biegłego sądowego (a nie żadne uaktualnienie). Musiałbym tu powtórzyć to co wcześniej pisałem.

    admin

    21 Sty 18 09:34

Skomentuj