Doradca

bezpłatne porady prawne i finansowe

Wniosek o dodatkowe oszacowanie nieruchomości jako sposób na uniknięcie licytacji

komentarze 2

Pytanie: Piszę do Pana w sprawie licytacji komorniczej mojej nieruchomości. Otóż na skutek rozwodu i spraw związanych z podziałem majątku oraz spłatą zobowiązań zaciągniętych przez byłą małżonkę popadłem w spore długi. Komornik na wniosek wierzyciela- banku zajął, oszacował i licytuje moją nieruchomość. Rzeczona nieruchomość to kompleks gastronomiczno – rekreacyjny, w którym działała do 2016 r. spora i swego czasu bardzo dochodowa restauracja. Kompleks to ponad 2 hektary gruntu w bardzo atrakcyjnej lokalizacji, zabudowanych pięcioma budynkami, teren w całości uzbrojony, z aktualnymi pozwoleniami budowlanymi, który wg planu zagospodarowania terenu nie może zostać zabudowany jedynie kościołem i farmą fretek.

Pierwsze szacowanie nieruchomości przez biegłego powołanego przez komornika odbyło się w połowie 2015 r. Drugie i trzecie w czerwcu 2016 roku. Biegły rzeczoznawca w trakcie oględzin nieruchomości popełnił szereg bardzo istotnych błędów (m.in. opisał nieruchomość wg ksiąg wieczystych, które nijak mają się do stanu faktycznego, nie obejrzał całości nieruchomości – jedynie część budynków, pominął szereg istotnych faktów związanych ze sposobem zagospodarowania budynków i całego terenu oraz rozwiązań technicznych oraz materiałów zastosowanych do ich remontu i rozbudowy). Skutkiem tego, nieruchomość, która w 2008 roku wyceniona została przez biegłego rzeczoznawcę wyznaczonego przez bank (przed szeregiem inwestycji, które podniosły rynkową wartość nieruchomości) na kwotę ponad 3200000 zł (bez wyposażenia). została wyceniona przez rzeczoznawcę powołanego przez komornika na kwotę 420000 zł( z częścią wyposażenia)!

Przeczytaj też: Prawie 100% różnica w dwóch wycenach nieruchomości dokonanych przez tego samego rzeczoznawcę – biegłego

W czerwcu 2016 roku wyznaczony przeze mnie pełnomocnik odebrał od komornika operat. Po zapoznaniu się z jego treścią i kwotą oszacowania wniosłem do sądu sprzeciw, w którym wskazałem szereg rażących błędów popełnionych przez rzeczoznawcę wyznaczonego przez komornika oraz prośbę o ponowne szacowanie nieruchomości. Sąd odrzucił wniosek z powodów formalnych ( opłata sądowa, którą wniosłem, została zaksięgowana na koncie sądowym jeden dzień po wyznaczonym terminie). Na maj 2017 roku wyznaczono termin I licytacji, która nie odbyła się, ponieważ złożyłem w sądzie wniosek o odwołanie sędziego – sąd wniosek odrzucił, ale zainteresowani licytanci zostali powiadomieni o tym fakcie i nie wnieśli wadium. Druga licytacja została wyznaczona na dzień 26.07.2017 roku, przy czym na pierwszym terminie licytowana miała być całość nieruchomości, druga licytacja podzielona została na trzy terminy (lipiec, sierpień i wrzesień 2017r.). Większość licytantów zainteresowana jest kupnem wyłącznie budynku restauracyjnego i działki, na której wg ksiąg wieczystych się on znajduje. Miesiąc przed ogłoszeniem drugiego terminu licytacji (!) z moim pełnomocnikiem skontaktował się komornik, z żądaniem ustalenia terminu udostępnienia nieruchomości dla zainteresowanych licytantów. Niezwłocznie po otrzymaniu informacji o terminie kolejnych licytacji ( informację uzyskałem ze strony internetowej komornika w dniu 26.06.2017 , pisma od komornika jeszcze nie otrzymałem) złożyłem zawiadomienie do prokuratury o uzasadnionym podejrzeniu popełnienia przestępstwa przez biegłą wyznaczoną przez komornika z art. 271 § 1 k.k. oraz wniosek do sądu o odwołanie terminu licytacji w związku z rzeczonym doniesieniem.

Dodam jeszcze, iż od momentu zajęcia przez komornika mojej nieruchomości starałem się sprzedać nieruchomość z wolnej ręki, znacznie poniżej jej realnej wartości rynkowej, jednak kilku poważnych kupców w ostatniej chwili wycofało się z transakcji z powodu otrzymania informacji o wysokości operatu, wykonanego przez biegłego rzeczoznawcę wyznaczonego przez komornika i możliwości nabycia jej w drodze licytacji komorniczej.

Pytanie moje brzmi: czy uda mi się odwołać termin licytacji, jeśli nie, czy podjęcie działań przez prokuraturę będzie w jakikolwiek sposób rzutowało na ważność licytacji? Czy dobrze zrobiłem składając zawiadomienie do prokuratury na biegłego rzeczoznawcę, czy powinienem również złożyć zawiadomienie na komornika? Ewentualnie jakie środki prawne mogę jeszcze zastosować, by uniknąć licytacji znacznie poniżej realnej ceny rynkowej?

PS komornik i wierzyciele zostali poinformowani przeze mnie o możliwości spłaty całości zadłużenia w październiku b.r., jednak mimo wszystko nie wycofali wniosku o licytację z nieruchomości, nawet w obliczu faktu, iż kwota uzyskana z ewentualnej licytacji nie pokryje nawet w połowie dochodzonych roszczeń ( cena wywoławcza na II licytacji to ok. 220000, zadłużenie hipoteczne wynosi ca. 1000000 – z czego ponad 200000 już spłaciłem.

Odpowiedź: Niestety (według mnie) nie jest możliwe wstrzymanie licytacji z uwagi na toczące się postępowanie karne tzn. kodeks postępowania karnego milczy w tej kwestii, nie można tu skorzystać z zabezpieczenia roszczenia w postępowaniu karnym. Według mnie w grę może wchodzić jedynie wznowienie postępowania dopiero w przypadku prawomocnego skazania biegłej za wiadome poświadczenie nieprawdy – art. 271 par. 1.

Jednak kiedyś jednemu dłużnikowi nieruchomość częściowo (powiedzmy) zawaliła się przed licytacją i wnosił o ponowne oszacowanie: Nieruchomość wali się przed licytacją. Wartość maleje czy rośnie? Nie pamiętam z jakim skutkiem tzn. czy komornik ten wniosek uwzględnił ale pamiętam, że do licytacji nie doszło – dłużnik zdążył spłacić dług. Logicznie rozumując, należałoby ponownie szacować taką uszkodzoną nieruchomość. To taka ciekawostka tylko i absolutnie nie sugeruję Panu uszkadzania nieruchomości. Przypomniało mi się to, bo szaleją ostatnio wichury…

Bardzo dziękuję za szybką odpowiedź, zapoznam się z materiałem z linku i spróbuję. Tak się składa, że po dokonaniu oszacowania pękła jedna z rur wodociągowych w budynku głównym (pod posadzką – potężny wyciek wody) – było to absolutnie niezawinione i udokumentowane w Zakładzie Wodociągów i Kanalizacji ale może jest to jakaś szansa – nie wiadomo w jakim stanie są fundamenty…

No to podaję Panu podstawę prawną do wniosku o dodatkowy opis i oszacowanie – Art. 951. KPC: Jeżeli w stanie nieruchomości pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacyjnym zajdą istotne zmiany, na wniosek wierzyciela lub dłużnika może nastąpić dodatkowy opis i oszacowanie.

Decyzja będzie należeć do komornika. Jeśli komornik odmówi, to może Pan wnieść do sądu skargę na tę odmowę. Ewentualne dodatkowe oszacowanie nieruchomości zapewne nastąpi na bazie już dokonanego opisu i oszacowania. Raczej zatem jako sposób na odsunięcie w czasie licytacji powyższe Panu wskazuję, żeby miał Pan czas na spłacenie długu.

Oceń wpis:
[Liczba głosów: 4 Ocena średnia: 4.8]

30/06/2017

Komentarze do 'Wniosek o dodatkowe oszacowanie nieruchomości jako sposób na uniknięcie licytacji'

Subscribe to comments with RSS

  1. Wznowienie postępowania może mieć miejsce jedynie w odniesieniu do orzeczeń sądowych panie doradco.

    prawnik

    1 Lip 17 14:08

  2. Przecież postanowienie sądu też jest orzeczeniem.

    admin

    1 Lip 17 14:16

Skomentuj