Doradca

bezpłatne porady prawne i finansowe

Częściowo uwzględniona skarga dłużnika na opis i oszacowanie nieruchomości

skomentuj

Postanowienie
Sąd Rejonowy dla Krakowa – Podgórza w Krakowie, Wydział I Cywilny w składzie:
Przewodniczący: SSR Iwona Rutkowska
Protokolant: osobiście
po rozpoznaniu w dniu 04 stycznia 2016 roku w Krakowie na posiedzeniu niejawnym
spraw egzekucyjnych z wniosków wierzycieli …
przeciwko dłużnikowi BT
o egzekucję roszczeń pieniężnych
po rozpoznaniu skargi dłużnika BT na czynność Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa-Podgórza w Krakowie Andrzeja Drzymały z dnia 02 września 2014 roku w sprawie egzekucyjnej sygn. akt Km 12 76/14 — opis i oszacowanie nieruchomości lokalowych, objętych KWnr …
postanawia

1- uchylić sporządzone przez Komornika Sądowego Andrzeja Drzymałę w dniu 02 września 2014 roku, sygn. akt Km 1276/14 protokoły opisu i oszacowania nieruchomości, stanowiących lokale:
mieszkalny nr 1, znajdujący się w budynku nr …
II- oddalić skargę w pozostałej części;
III w trybie art. 759 2 k.p.c. polecić Komornikowi Sądowemu Andrzejowi Drzymale dokonanie opisu i oszacowania nieruchomości objętych księgami wieczystymi nr … łącznie jako całości gospodarczej oraz każdej z tych nieruchomości z osobna – w jednym protokole, po uprzednim dokonaniu przez uprawnionego biegłego wyceny obydwu nieruchomości jako całości gospodarczej;
IV w trybie art. 759 par. 2 k.p.c. polecić Komornikowi Sądowemu Andrzejowi Drzymale wezwanie biegłego mgr inż. … do przedstawienia na piśmie opinii, czy zachowują aktualność operaty szacunkowe z dnia 25 sierpnia 2014 roku sporządzone dotychczas przez tego biegłego dla nieruchomości lokalowych objętych KW nr …, a jeśli okażą się nieaktualne to dodatkowo zlecenie biegłemu wykonania nowych operatów szacunkowych, przy czym dla nieruchomości objętych KW nr … – wraz z dodatkową wyceną tych nieruchomości jako całości gospodarczej.

Uzasadnienie
Dłużnik BT zaskarżyła opis i oszacowanie trzech nieruchomości stanowiących wyodrębnione lokale znajdujące się w budynku nr … w Krakowie, tj. lokale mieszkalne nr I (KW nr …) i nr 2 (KW nr KR oraz lokal niemieszkalny nr LU1 (KW nr …), które to czynności zostały ukończone przez Komornika Sądowego Andrzeja Drzymałę w dniu 02 września 2014 roku.
Zaskarżonej czynności zarzuciła błędną wycenę poprzez zaniżenie wartości szacowanych nieruchomości. Wskazała, że lokale nr 1 i LUI stanowią funkcjonalnie całość wykorzystywaną na działalność biurowo-usługową, a wybudowanie ścianki działowej i wejścia do lokalu nr LU 1 w miejsce obecnego okna wiąże się z koniecznością uzyskania odpowiednich pozwoleń oraz poniesienia dodatkowych kosztów, które nie zostały skalkulowane w wycenie. Nadto Skarżąca podniosła, że w protokołach opisu i oszacowania nieruchomości nie uwzględniono faktycznej wartości prawa najmu, wynoszącej 297.053,00 zł dla lokalu nr 1 i 60.925,00 zł dla lokalu nr LUI, pomimo że wysokość czynszu została podniesiona na podstawie podpisanych w dniu 31 grudnia 2011 roku aneksów do umów najmu wszystkich trzech lokali.
W uzasadnieniu zaskarżonej czynności (k. 55) Komornik Sądowy Andrzej Drzymała wskazał, że każdy z lokali stanowi odrębną nieruchomość, a wartość obciążających te lokale praw najmu została ustalona w oparciu o umowy z dnia 29 października 2010 roku i aneksy z dnia 31 grudnia 2013 roku przedłożone przez dłużnika w toku czynności opisu i oszacowania. Argumentował przy tym, że do dnia ukończenia tej czynności nie otrzymał aneksów z dnia 31 grudnia 2011 roku ani od dłużnika ani od innych osób uczestniczących w postępowaniu egzekucyjnym, w związku z czym dokumenty te nie powinny być brane pod uwagę przy wycenie nieruchomości. Zwrócił także uwagę, że potencjalny nabywyca lokaju nr LU1 może wykonać wejście do tego pomieszczenia i ściankę działową.

Sąd zważył co następuje.
Skarga zasługiwała na częściowe uwzględnienie.
Zgodnie z art. 942 ustawy z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity Dz.U.2014.101 z późn. zm.) – dalej k.p.c., po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości.
Stosownie do treści art. 947 par. 1 pkt 3 k.p.c. w protokole opisu i oszacowania komornik wymieni stwierdzone prawa i obciążenia.
Przepis art. 948 par. 1 zd. 1 k.p.c. przewiduje, że oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów. Natomiast zgodnie z par. 3 art. 948 k.p.c. opisem i oszacowaniem należy objąć z osobna każdą nieruchomość stanowiącą przedmiot egzekucji, jeżeli jest ona wpisana do odrębnej księgi wieczystej lub prowadzony jest dla niej odrębny zbiór dokumentów; jeżeli jednak postępowania egzekucyjne toczące się co do kilku nieruchomości tego samego dłużnika, wpisanych do oddzielnych ksiąg wieczystych lub dla których prowadzone są odrębne zbiory dokumentów, połączone zostały w jedno postępowanie, to w przypadku gdy nieruchomości te stanowią całość gospodarczą, należy opisać i oszacować tę całość i każdą z nieruchomości z osobna.
W ocenie Sądu orzekającego w niniejszej sprawie zarzuty Skarżącej okazały się uzasadnione tylko w zakresie, w jakim dotyczyły braku oszacowania jako całości gospodarczej lokali nr I oraz nr LU1 położonych w budynku nr … w Krakowie. Treść zalegających w aktach komorniczych sygn. KM 1276/14 operatów szacunkowych, sporządzonych dla tych samodzielnych lokali przez biegłego mgr inż. … wskazuje, że obydwa lokale znajdują się na parterze, mają wspólne wejście, nie ma między nimi ścianki działowej i są wykorzystywane do działalności usługowo-biurowej tworząc funkcjonalnie jedną całość (str. 2 obydwu operatów). Z opisu tego jednoznacznie wynika, że wskazane nieruchomości stanowią całość gospodarczą. Okoliczność, że lokal nr 1 został wyodrębniony jako lokal mieszkalny lub że po przeprowadzeniu stosownych prac remontowo – budowlanych będzie można mu przywrócić funkcję mieszkalną, nie zmienia faktu, iż aktualnie jest połączony z lokalem nr LU1 i służy tym samym celom. Nie można nawet dostać się do przedmiotowego pomieszczenia nr LU1, gdyż wejście z zewnątrz prowadzi wyłącznie przez lokal nr 1. Powołany art. 948 3 k.p.c. nie zawęża kryterium tworzenia całości gospodarczej tylko do nieruchomości nie będących lokalami mieszkalnymi. Dotyczy każdej nieruchomości, bez względu na jej charakter prawny. Celem wymienionego przepisu jest umożliwienie potencjalnym nabywcom lepszej oceny przedmiotu sprzedaży pod względem możliwości prowadzenia działalności jednocześnie na wszystkich nieruchomościach, oraz relacji łącznej wartości tych nieruchomości postrzeganych jako jedna całość, do sumy wartości każdej z nich z osobna. W operatach szacunkowych oraz w protokołach opisu i oszacowania sporządzonych dla lokali nr I i nr LU1 jest zawarty tylko pobieżny opis tych pomieszczeń jako całości, oraz brak określenia łącznej wartości obydwu lokali przy zastosowaniu kryterium ich wyceny jako jednej nieruchomości.
W doktrynie wskazano, że gdy pomiędzy nieruchomościami dłużnika, które stały się przedmiotem egzekucji, zachodzi tak ścisły związek gospodarczy, że tworzą one całość gospodarczą, komornik sporządza jeden protokół opisu i oszacowania, w którym każdą nieruchomość opisuje i szacuje oddzielnie, a następnie opisuje i szacuje nieruchomości łącznie jako stanowiące całość gospodarczą, a więc tak jakby były jedną nieruchomością objętą jedną księgą wieczystą (jednym zbiorem dokumentów). [ Komentarz do art. 948 Kodeksu postępowania cywilnego autorstwa Heleny Ciepła zamieszczony w systemie informacji prawnej Lex, 2013].
Wobec powyższych okoliczności protokoły opisu i oszacowania nieruchomości dla nieruchomości lokalowych oznaczonych numerami 1 oraz LUI (KW nr …
i …) zostały sporządzone w sposób wadliwy i zachodzi konieczność sporządzenia nowego, jednego protokołu, w którym oprócz wartości każdego z tych lokali traktowanych jako odrębne nieruchomości, należy wpisać ich wartość jako całości gospodarczej oraz przy uwzględnieniu przedmiotowej okoliczności także dodatkowo je opisać. Uchylając opisane protokoły Sąd wskazał jednocześnie Komornikowi w trybie art. 759 par. 2 k.p.c. jakie czynności ma podjąć celem wyeliminowania dotychczasowych uchybień.
Skarga w pozostałej części, tj. w jakiej zarzucała nieprawidłowość wyceny prawa najmu dla wszystkich trzech lokali, okazała się natomiast bezzasadna. Z akt egzekucyjnych sygn. KM 1276/14 nie wynika, aby dłużnik przedłożyła Komornikowi aneksy do umów najmu podpisane w dniu 31 grudnia 2011 roku, w których uzgodniła z najemcą T spółką z o.o. w Krakowie zmianę wysokości czynszu na 1.500,00 zł łącznie dla lokali nr 1 i LU1 oraz na 1.000,00 zł dla lokalu nr 2. Zarówno dłużnik, jak i najemca otrzymali odpisy postanowienia o przystąpieniu do opisu i oszacowania nieruchomości oraz wyznaczeniu terminu sporządzenia protokołu (vide: postanowienie wraz z potwierdzeniami doręczeń, k. 19, 30 i 38 akt KM 1276/14), a pomimo tego nie przedłożyli Komornikowi dokumentów wskazujących na zmianę wysokości czynszu oraz nie podnieśli takiej okoliczności. Prawidłowość zaskarżonej czynności Komornika podlega ocenie na dzień jej dokonania, a w świetle materiału dowodowego jakim dysponował wówczas organ egzekucyjny, wartość prawa najmu zmniejszającego wartość nieruchomości została wpisana do protokołu zgodnie ze znajdującymi się w aktach egzekucyjnych i operatach umowami. Tylko na marginesie zauważyć należy, że Skarżąca dołączyła do skargi kserokopie aneksów, co uniemożliwia ocenę, czy takie dokumenty w ogóle istnieją, a poza tym w ocenie Sądu zachodzą wątpliwości, czy nie była to czynność pozorna w sytuacji, gdy obydwie strony umowy najmu są zainteresowane dalszym jej trwaniem, a w przypadku kontynuowania egzekucji z nieruchomości i ich sprzedaży na licytacji, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca może na podstawie art. 1002 k.p.c. wypowiedzieć umowę najmu, o ile zajdą przesłanki określone w tym przepisie.
Niezależnie od podniesionych w skardze zarzutów stwierdzić należy, iż na chwilę obecną upłynął 12-miesieczny termin do wykorzystania operatu szacunkowego w celu, dla którego został sporządzony, przewidziany w art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U.2015.1774 z późn. zm.). Pozostaje to jednak bez znaczenia dla oceny prawidłowości czynności Komornika. Sąd stoi bowiem na stanowisku, że ocenie winna podlegać czynność według stanu faktycznego z daty jej dokonania. Ponadto w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 20 maja 2010 r., sygn. V CSK 13/10 (opubl. OSNC 2011/1/9, Biul.SN 2010/10/13) wskazano, że wydana w postępowaniu sądowym opinia określająca wartość nieruchomości (operat szacunkowy) wymaga potwierdzenia aktualności przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego, jeżeli upłynął ustawowy termin do jej wykorzystania w sprawie lub zaistniały okoliczności wymagające potwierdzenia aktualności, niezależnie od upływu terminu do wykorzystania opinii w sprawie (art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Konsekwencją powyższego orzeczenia Sądu Najwyższego było polecenie Komornikowi w trybie art. 759 par. 2 k.p.c. wezwania biegłego do przedstawienia na piśmie opinii, czy zachowują aktualność dotychczasowe operaty szacunkowe z dnia 25 sierpnia 2014 roku, a jeżeli są nieaktualne, to zlecenie biegłemu opracowania nowych operatów.
Mając na uwadze powyższe Sąd orzekł, jak w sentencji postanowienia, na zasadzie powołanych przepisów.

28/12/2015

Skomentuj