Windykator

Pytanie: Moja mama i jej siostra są współwłaścicielkami domu z ogrodem, który nie ma księgi wieczystej a akt własności jest jeszcze na ich ojca. Mają jednak potwierdzenie nabycia spadku.
Mama ma ogromne długi i grozi jej zajęcie komornicze (obawiamy się tego, bo rodzina wyczerpała już możliwości pomocy finansowej). Czy komornik mógłby zająć taką nieruchomość, jeśli nie ma księgi? Czy założyć księgę i dokonać darowizny nieruchomości przez mamę na moją rzecz (tzn. tej połowy niewyodrębnionej)?
Czy lepiej cicho siedzieć, bo komornik nie będzie nawet wiedział, że ona ma współwłasność w tej nieruchomości? Mieszka gdzie indziej, w innym województwie. A tam mieszka jej siostra. Co robić, żeby uchronić dom i działkę od licytacji?

Przeczytaj też: Brak aktualizacji księgi wieczystej – zajęcie nieruchomości osoby trzeciej

Odpowiedź: Do zajęcia nieruchomości niezbędna jest księga wieczysta gdyż zajęcie dokonane zostaje poprzez wzmiankę w księdze wieczystej. Zbycie lub darowanie przez dłużnika składnika majątku które spowoduje niemożność wyegzekwowania odeń długu, jest przestępstwem. Ponadto, wierzycielowi przysługuje wówczas skarga pauliańska – żądanie sądownego unieważnienia (w Pana przypadku) darowizny na rzecz Pana. Nasuwa się natomiast pytanie, czy ktokolwiek dowiedziałby się o tym.

Przeczytaj też: Zajęcie nieruchomości bez księgi wieczystej

Wierzyciel dysponujący tytułem wykonawczym ma prawo uzyskać z sądu informację, czy dłużnik nie nabył spadku. Tylko że postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku przeprowadzane jest w sądzie właściwym dla ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy. Jeżeli tam, gdzie ostatnio mieszkał dziadek, właściwy jest inny sąd i wierzyciel nie zna ostatniego adresu zamieszkania Pana dziadka, to zapewne nie dowie się o tym, że dłużnik czyli Pana mama nabyła spadek. O ile poświadczenia dziedziczenia nie dokonał notariusz lecz sąd właśnie.

Osobny temat, nawet jeżeli wierzyciel dowie się o nabyciu spadku, to czy dowie się, iż mama otrzymała udział w nieruchomości. Trzeba by sprawdzić (komornik musiałby to zrobić), czy dziadek miał nieruchomość. W księgach wieczystych jak wiemy, nie sprawdzi tego, musiałby sprawdzić w ewidencji gruntów (urzędu gminy, miasta, starostwa powiatowego…).

Przeczytaj też: Jak komornik dowie się o spadku?

W przypadku założenia księgi wieczystej już na spadkobierczynie i dokonania przez Pana mamę darowizny jej udziału na rzecz Pana, komornik mógłby dowiedzieć się w Urzędzie Skarbowym, że taka czynność została dokonana, bo został odprowadzony podatek. Tylko że znów – urzędem skarbowym właściwym do dokonania zapłaty podatku jest ten w którego właściwości miejscowej położona jest nieruchomość. Nie odpowiem Panu, “jak lepiej zrobić”, bo chodzi o uniknięcie egzekucji a udaremnianie egzekucji jest przestępstwem chociaż organy ścigania bywają na tym polu niezbyt gorliwe. Jednak naszkicowałem powyżej warianty.

Bardzo dziękuje za wyczerpującą odpowiedź. Co do kwestii przestępstwa, na razie długi mamy (są to długi bankowe) są spłacane regularnie, więc chyba nie można by było podważyć dobrej woli przy darowiźnie? Po prostu wiemy, że suma kwot do spłaty urosła do takich kwot, że w przyszłości nie damy rady tego spłacić, bo możliwości finansowe powoli się wyczerpują.

Przeczytaj też: Jak sprawdzić na kogo dłużnik przepisał mieszkanie bez księgi wieczystej

Mam jeszcze jedno pytanie: Czy gdybym nie założył księgi wieczystej (nieruchomość nadal na dziadka), to w przypadku śmierci mamy, gdyby nie podejmować żadnych kroków spadkowych, nieruchomość ta pozostałaby nieujawniona? Tzn. komornik nie zająłby jej na poczet spłaty długu, bo by o niej nie wiedział (dwa różne sądy właściwe dla postępowania komorniczego i dla spadku)? czy dobrze rozumiem?

Jeżeli darowizna uniemożliwia wyegzekwowanie długu w całości, to jest przestępstwo. Nie ma znaczenia, że dług jest spłacany teraz. Co do drugiego pytania, to moim zdaniem nikt nie będzie szukał w miejscu zamieszkania dziadka nieruchomości jego tzn. pytał w ewidencji gruntów. Nie można jednak tego wykluczyć. Co do reszty, jak napisałem wcześniej.

Przeczytaj też: Czy komornik dowie się o odziedziczonej części nieruchomości

Bezpłatne porady: poczta@pamietnikwindykatora.pl