Doradca

bezpłatne porady prawne i finansowe

Windykacja roszczenia z tytułu zadatku. Uzasadnienie wyroku.

skomentuj

Otrzymaliśmy zlecenie windykacji zadatku z tytułu niewywiązania się dłużnika z umowy sprzedaży mieszkania (przy okazji, optymalny kredyt hipoteczny można wybrać tutaj). Jak okazało się tuż po wszczęciu postępowania windykacyjnego, klient nie przekazał nam wszystkich dokumentów. Gdy zapoznaliśmy się z nimi stało się jasne, że wierzytelność jest sporna i ewentualna dalsza windykacja może być kontynuowana tylko po zasądzeniu roszczenia. Udało się, poniżej uzasadnienie wyroku.

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 października 2009 r. Sąd Rejonowy w … w składzie następującym: Przewodniczący: SSR … Protokolant: sekr. sądowy … po rozpoznaniu w dniu 28 września 2009 r. w … sprawy z powództwa R. G. przeciwko J.S. i M.S. o zapłatę
1. zasądza od pozwanych J.S. i M.S. solidarnie na rzecz powoda R.G. kwotę 10.000 zł ( dziesięć tysięcy złotych) z ustawowymi odsetkami od 17 grudnia 2008 r. do dnia zapłaty;
2. oddala powództwo w pozostałym zakresie;
3. zasądza od pozwanych J.S. i M.S. solidarnie na rzecz powoda R.G. kwotę 1.104 zł. (jeden tysiąc sto cztery złote) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Uzasadnienie

Powód R.G. wniósł do tutejszego Sądu pozew, domagając się orzeczenia nakazem zapłaty w postępowaniu nakazowym, aby pozwani J.S. i M.S. zapłacili solidarnie na jego rzecz kwotę 16.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 17 grudnia 2006 r. do dnia zapłaty. Na uzasadnienie zgłoszonego żądania powód podał, że powyższa wierzytelność przysługuje mu na mocy powierniczego przelewu wierzytelności. Wskazał, że powierzającego i stronę pozwaną łączyła przedwstępna umowa sprzedaży mieszkania, na podstawie której pozwani otrzymali kwotę 8.000.00 zł tytułem zadatku, Ponieważ umowa przedwstępna sprzedaży nie została przez stronę pozwaną wykonana, powód wniósł o zasądzenie na jego rzecz kwoty dwukrotnie wyższej, wynoszącej 16.000 zł. W dniu 17 grudnia 2008 r. upłynął wyznaczony przez powoda termin do zwrotu pieniędzy przez pozwanych i od tej daty powód domagał się ustawowych odsetek.

Nakazem zapłaty wydanym w postępowaniu upominawczym w dniu 31 grudnia 2008 r. Sąd orzekł zgodnie z żądaniem pozwu.

Pozwany J.S. i pozwana M.S., reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika w osobie adwokata, zaskarżyli powyższy nakaz zapłaty w całości, wnosząc o obciążenie powoda kosztami postępowania, w tym kosztami zastępstwa adwokackiego. Pozwani wskazali na całkowitą bezzasadność roszczenia oraz brak podstawy zarówno faktycznej jaki i prawnej dla dochodzonego roszczenia. Zdaniem pozwanych powód nie wykazał, na jakiej podstawie umowa przedwstępna miałaby stanowić podstawę do dochodzenia zadatku oraz nie wykazał, kto i w jaki sposób zawinił, że nie doszło do zawarcia umowy zasadniczej.
Pozwani przyznali, że strony podpisały dokument i określiły go jako umowę przedwstępną sprzedaży. Podnieśli jednak, te przedmiotem ostatecznej umowy miało być przeniesienie własności lokalu mieszkalnego, dla którego skuteczności konieczne jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego. Ponieważ umowa przedwstępna winna być zawarta w takiej samej formie jak umowa zasadnicza, niezachowanie formy wymaganej przez prawo w tym przypadku powoduje, że umowa przedwstępna jest nieważna, a jej postanowienia nie mają jakiejkolwiek mocy wiążącej. Strona pozwana argumentowała nadto, że pomiędzy 23 września 2008 r. a 15 października 2008 r. M.K. odmówiła zapłaty umówionej kwoty i przystąpienia do aktu przeniesienia własności, a powód nie wykazał, że osoba, od której nabył wierzytelność, wpłaciła pozwanym kwotę określoną w paragrafie 3 ust. 1 umowy przedwstępnej sprzedaży. Nadto powód nie wykazał, że przedwstępna umowa sprzedaży jest ważna a zachowanie pozwanych wyczerpało przesłanki określone w paragrafie 3 ust. 2 tej umowy.

Na rozprawie w dniu 27 kwietnia 2009 r. strona powodowa cofnęła pozew co do kwoty 6000.00 zł. a strona pozwana nie wyraziła zgody na cofnięcie przez powoda pozwu w tym zakresie tj. co do kwoty 6.000 zł. (k. 73, k. 75 akt)

Sąd ustalił:
Bezspornym w niniejszej sprawie było, że w dniu 23 września 2008 r. pomiędzy sprzedającymi czyli pozwanymi w niniejszej sprawie tj. J.S. i M.S. a kupującą M.K. doszło do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania własnościowego M-4. W umowie tej strony postanowiły, że przyrzeczona umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego przy ulicy w Dąbrowie Górniczej zawarta zostanie do dnia 15 października 2008 r., za cenę 198.000 zł a zadatek w wysokości 8.000 zł. miał być płatny do 30 września 2008 r. Równocześnie w par. 3 ust. 2 umowy przedwstępnej sprzedaży strony zastrzegły, że w przypadku niewykonania umowy przez sprzedawcę zwróci on kupującemu zadatek w podwójnej wysokości. W par. 4 umowy sprzedawca oświadczył, że zbywane prawo wolne jest od jakichkolwiek obciążeń i roszczeń na rzecz osób trzecich i nie toczy się również przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne. Z kolei, gdyby po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży ujawniło się istnienie jakiegokolwiek obciążenia zbywanego prawa sprzedawca zobowiązał clę w umowie do jego uregulowania.
Poza sporem pozostawało nadto, że na poczet należności stanowiącej cenę lokalu kupująca M.K. wpłaciła pozwanym kwotę 5.000 zł. Kwota 1.000 zł. została przez kupującą uiszczona w dniu zawarcia umowy przedwstępnej. Pozostałą kwotę zadatku w wysokości 4.000 zł. M.K. wpłaciła pozwanym na rachunek bankowy w dniu 2 października 2008 r., na co pozwana M.S. wyraziła zgodę. Różnica pomiędzy faktycznie wpłaconą kwotą zadatku a wysokością zadatku określonego w umowie przedwstępnej sprzedaży z dnia 23 września 2008 r. wynikała z obniżenia przez stronę pozwaną pierwotnej ceny nabycia lokalu z kwoty 198.000 zł na kwotę 195.000 zł., w związku z koniecznością remontu lokalu. Po obniżeniu ceny lokalu na 195.000 zł strony uzgodniły wysokość zadatku na kwotę 5.000 zł.
Strony umówiły się, że do zawarcia umowy przyrzeczonej dojdzie w kancelarii notarialnej, w dniu 14 października 2008 r. o godzinie 14.30. M.K. zażądała, aby pozwani i ich córka wymeldowali się ze spornego lokalu, uzależniając od tego swoją zgodę na zawarcie umowy przyrzeczonej. W dniu 14 października 2008 r. w kancelarii notarialnej stawili się kupująca M.K. ze swoim mężem L.K., oraz M.S. Ponieważ do dnia, w którym miała być zawarta umowa przyrzeczona, w spornym lokalu zameldowana była M.S., J.S. i ich córka, K.S., do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło, a pozwana M.S. zażądała zwrotu dokumentów będących podstawą do sporządzenia aktu notarialnego.
M.K. na dzień 30 września 2008 r. dysponowała środkami finansowymi w kwocie 246.883.98 zł, pozwalającymi na zakup od pozwanych lokalu mieszkalnego, o jakim mowa w umowie przedwstępnej sprzedaży. Zgromadzone na koncie bankowym środki finansowe pochodziły ze sprzedaży nieruchomości po dziadkach kupującej. M.K. liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej ze względu na lokalizację mieszkania, znajdującego się pobliżu jej dotychczasowego miejsca zamieszkania.
Sąd ustalił powyższy stan faktyczny na podstawie umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia 23 września 2008 r. i z pokwitowania złożonego na egzemplarzu umowy przedwstępnej sprzedaży (k.61-63 akt), potwierdzenia realizacji transakcji z dnia 2 października 2008 r. (k.70). wyciągu z rachunku bankowego nr … zlokalizowanego w ING Banku Śląskim (k.71-72), zeznań świadków: MK (k. 78-79), L.K. (k. 78-79), A.L. (k. 79-80). J.L. (k. 80), M.S. (k. 94-95), P.M. (k. 95-98), przesłuchania pozwanej M.S. (k. 107-110)

Sąd zważył:
Roszczenie powoda oparte jest o art 394 5 par. 1 kc w związku z art. 509 kc. Stosownie do przepisu art. 394 par. 1 kpc, w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Par. 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała: jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
Par. 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Z art. 509 k.c wynika że wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Wraz z wierzytelnością przechodzą na nabywcę wszelkie związane z nią prawa w szczególności roszczenie o zaległe odsetki.

Zgodnie z art. 394 par. 1 kc., możliwość żądania podwójnej kwoty zadatku powstaje wówczas, gdy strona umowy zabezpieczonej zadatkiem nie wykonuje jej z powodu okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność. W takiej sytuacji strona, która dała zadatek, może, bez wyznaczania dodatkowego terminu, od umowy odstąpić i żądać sumy dwukrotnie wyższej. Takie uregulowanie wchodzi je w grę dopiero wtedy, gdy umowa w sprawie zadatku nie stanowi inaczej, co wyraźnie podkreśla art. 394 par. 1 kc.
W łączącej strony umowie przedwstępnej ustalono precyzyjnie warunki, w jakich powstać mogło roszczenie strony kupującej o zwrot podwójnej sumy zadatku. Zgodnie z umową przedwstępną z dnia 23 września 2008 r., w przypadku niewykonania umowy przez sprzedawcę, zwróci on kupującemu zadatek w podwójnej wysokości. Umowa stron przyznała więc kupującej M.K. uprawnienie do żądania zadatku w podwójnej wysokości bez konieczności wypowiadania umowy przedwstępnej.
W niniejszej sprawie rozstrzygnięcia wymagała przede wszystkim kwestia, która ze umowy jest odpowiedzialna za to, że nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej.
Zarówno powód jak i kupująca M.K. podnosili te do zawarcia umowy definitywnej nie doszło z powodu niewykonania przez sprzedawcę par. 4 umowy przedwstępnej, w którym sprzedawca zobowiązał się do uregulowania istniejących obciążeń i roszczeń na rzecz osób trzecich na zbywanym prawie. Pozwana M.S. utrzymywała z kolei że przy zawarciu umowy nie była poruszana kwestia że lokal ma być wolny od obciążeń. Strona pozwana podnosiła nadto, te jedyną przyczyną, dla której nie doszło do zawarcia umowy definitywnej była okoliczność, że pozwana M.S. nie zgodziła się na obniżenie ceny lokalu do 190.000 zł.
Z łączącej sprzedawcę i kupującego umowy przedwstępnej wynikało, że kupująca M.K.była zainteresowana nabyciem lokalu wolnego od obciążeń i dlatego w umowie z dnia 23 września 2008 r. sprzedawca zobowiązał się do uregulowania jakichkolwiek obciążeń zbywanego prawa, gdyby istnienie takich obciążeń i roszczeń osób trzecich ujawniło się po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży. Zbywca zobowiązał się więc w tej umowie m.in. do wymeldowania ze spornego lokalu osób w nim zameldowanych. Pozwani mieli wymeldować siebie i swoją córkę z lokalu do dnia 15 października 2008 r. Skoro jednak do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej osoby te nie wymeldowały się ze spornego lokalu a pozwani nie złożyli przed notariuszem oświadczenia woli, którego skutkiem byłoby zobowiązanie do wymeldowania siebie i swojej rodziny do chwili wydania lokalu, to zgodnie z umową przedwstępną M.K. nabyła uprawnienie do żądania zapłaty zadatku w podwójnej wysokości.

Sąd dał wiarę spójnym i nie zawierającym wewnętrznych sprzeczności zeznaniom świadków M.K., L.K., A.L., J.L., M.S. Sąd obdarzył ponadto przymiotem wiarygodności dowody z dokumentów albowiem żadna ze stron nie kwestionowała ich prawdziwości.

Sąd nie dał wiary zeznaniom pozwanej M.S. i jej konkubenta P.M. z których wynikało, że do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło na skutek okoliczności, za które odpowiedzialna jest strona kupująca Sąd zważył bowiem, że M.K. dysponowała środkami finansowymi zezwalającymi jej na zakup spornego lokalu. Co więcej, z uwagi na atrakcyjne położenie mieszkania M.K. była zdecydowana i liczyła na zawarcie z pozwanymi umowy definitywnej sprzedaży lokalu.

Sąd dał wiarę spójnym i nie zawierającym wewnętrznych sprzeczności zeznaniom świadków M.K., L.K., A.L., J.L. i M.S. Sąd obdarzył ponadto przymiotem wiarygodności dowody z dokumentów albowiem żadna ze stron nie kwestionowała ich prawdziwości.

W świetle zgromadzonego materiału dowodowego Sąd uznał za niewiarygodne zeznania świadka P.M. i przesłuchanie pozwanej M.S. w zakresie w jakim osoby te twierdziły że do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło dlatego że M.K. chciała kupić lokal mieszkalny za cenę niższą niż cena uzgodniona w umowie przedwstępnej z dnia 23 września 2009 r.

Zeznania świadka P.M. i pozwanej M.S. pozostają bowiem w oczywistej sprzeczności z zeznaniami pozostałych świadków przesłuchanych w sprawie a w szczególności z zeznaniami świadka M.S. Świadek M.S. będąc pracownikiem kancelarii notarialnej w której miała być zawarta umowa sprzedaży lokalu powzięła od M.K. i M.S. informację że M.K. nie wyraża zgody na zawarcie umowy sprzedaży ponieważ w lokaju mieszkalnym który miał być przedmiotem tej umowy są zameldowani jego właściciele tj. pozwani i ich córka.

Zeznania świadka M.S. są w pełni wiarygodne ponieważ świadek ten jest osobą całkowicie bezstronną i obcą w stosunku do stron procesu.

Zeznania świadków M.S. i M.K. pozostają w logicznym związku z treścią umowy przedwstępnej z dnia 23 września 200 a w szczególności z par. 4 tej umowy z którego wynika że „sprzedający oświadczają iż zbywane przez nich prawo jest wolne od jakichkolwiek obciążeń roszczeń na rzecz osób trzecich i nie toczy się przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne”. Ponadto z par. 4 umowy wynikało że gdyby po zawarciu umowy przedwstępnej ujawniło się istnienie jakiegokolwiek obciążenia zbywanego lokalu mieszkalnego sprzedający zobowiązują się je uregulować.

Nie ulega wątpliwości, że w świadomości społeczeństwa polskiego istnieje przekonanie że zameldowanie w lokalu mieszkalnym daje osobie zameldowanej prawo do zamieszkiwania w tym lokalu. Z doświadczenia życiowego wiadomo że nabywca lokalu mieszkalnego przed jego zakupem zabiega o to aby zbywca przed sprzedażą lokalu doprowadził do wymeldowania się z niego osób w nim zameldowanych. Takie zachowanie nabywcy jest uzasadnione ponieważ w sytuacji gdy lokal znajduje się w zasobach spółdzielni mieszkaniowej lub we wspólnocie mieszkaniowej od liczby osób zameldowanych w lokaju naliczane są zwykle opłaty za media. Dodatkowym kłopotem dla nabywcy jest również przeprowadzenie postępowania administracyjnego o wymeldowanie takich osób z lokalu mieszkalnego. To wszystko sprawia że zameldowanie osoby w lokalu mieszkalnym traktowane jest w świadomości społecznej jako obciążenie lokalu.

Z art. 65 par. 2 Kodeksu cywilnego wynika że w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. W ocenie Sądu nie ulega wątpliwości że zgodny zamiar stron umowy przedwstępnej obejmował również to że w chwili sprzedaży lokaju nie będą zameldowani w nim pozwani ani inne osoby.

Ponieważ do chwili zawarcia umowy definitywnej ani pozwani ani ich córka nit wymeldowali się z lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem umowy przedwstępnej z dnia 23 września 2008 r. ponoszą oni odpowiedzialność za nie zawarcie z M.K. umowy definitywnej co czyni zasadnym żądanie zasadzenia od nich zadatku w podwójnej wysokości.

Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w zwykłej formie pisemnej nie powoduje jej nieważności.
Zgodnie bowiem do art. 390 par. 1 kc jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.
Par. 2 Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.
Par. 3 Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Z przepisu tego wynika więc że zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w zwykłej formie pisemnej nie powoduje jej nieważności, a wobec niezachowania formy aktu notarialnego umowa jest jedynie niemożliwa do sfinalizowania (art. 390 par. 2 kc). Wyłączenie możliwości dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej nie oznacza jednakże, że pozostałe związane z umową przedwstępną obowiązki prawa stron stają się bezskuteczne bądź nieważne. Przeciwnie, przepis art. 353(1) kc zakreśla kontrahentom daleko idącą swobodę we wzajemnym układaniu się, nie wyłączając sytuacji, w. których uprawnienie wierzyciela może polegać na oczekiwaniu, iż dłużnik w poczuciu lojalności zobowiązanie wykona. Tego rodzaju stosunek obligacyjny powstaje na tle umowy przedwstępnej zawartej bez wymaganej formy dla umowy przyrzeczonej. Sama bowiem umowa przedwstępna może być zawarta w dowolnej formie i jeżeli nie pozostaje w sprzeczności z zakazami, o których mowa w art. 353(1) kc., obok skutku zaniechania właściwej formy, rodzi także inne skutki podlegające ocenie na gruncie przepisów o zobowiązaniach umownych.
Nie ulega wątpliwości, że łącząca strony umowa przedwstępna nie została zawarta z zachowaniem formy notarialnej. W tej sytuacji powód ma jedynie prawo żądania naprawienia szkody, może także żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
Ponieważ ostatecznie bezspornym było, że na poczet zadatku M.K. wpłaciła pozwanym kwotę 5000 zł., Sąd zasądził od pozwanych na rzecz powoda kwotę 10.000 zł., a w pozostałym zakresie żądanie oddalił.
O odsetkach orzeczono na podstawie art. 481 k.c. w związku z art. 455 k.c.
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 100 Kpc.

Oceń wpis:
[Liczba głosów: 0 Ocena średnia: 0]

12/11/2014

Skomentuj