Doradca

bezpłatne porady prawne i finansowe

Oszacowanie nieruchomości do licytacji – skarga i zażalenie dłużnika; przykład

skomentuj

Dnia 30 grudnia 2009 r.
Sąd Rejonowy w K. – Wydział I Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący: SSR M.K. po rozpoznaniu w dniu 30 grudnia 2009 r. w Kraśniku na posiedzeniu niejawnym sprawy egzekucyjnej z wniosku D.E. przeciwko W.B. i S.T.
na skutek skargi dłużnika … na czynności Komornika przy Sądzie Rejonowym w K. w sprawie Km …
postanawia: oddalić skargę.

Uzasadnienie
Dłużnik zaskarżył czynność polegającą na opisie i oszacowaniu zajętej nieruchomości zarzucając, że doszło do zaniżenia jej wartości. Wskazał, że w 2005 roku ten sam biegły wycenił tę nieruchomość na kwotę o połowę wyższą. Wniósł o zwrócenie się do Urzędu Skarbowego celem ustalenia cen transakcyjnych działek budowlanych na terenie K.

Sąd zważył, co następuje:
Zarzuty podniesione przez dłużnik nie pozwalają zakwestionować wyceny przyjętej przez komornika dokonującego opisu i oszacowania nieruchomości.
Zarzut odmiennej wyceny wskazanej przez biegłego kilka lat wcześniej mógłby zostać oceniony w razie złożenia wniosku o dopuszczenie dowodu z dokumentu w postaci wcześniejszej opinii, co pozwoliłoby na analizę różnic pomiędzy opiniami, celów dla jakich były sporządzane, oraz przyczyn jakie spowodowały konieczność dokonywania powtórnej wyceny. W braku takiego wniosku zarzut pozostaje całkowicie bez znaczenia, gdyż ceny nieruchomości podlegają wahaniom, a biegli korygują swoje spostrzeżenia i oceny z biegiem czasu.
Wniosek o zwrócenie się do Urzędu Skarbowego nie zmierza do skutecznego podważenia ustaleń komornika poczynionych na podstawie opinii biegłego. Niezależnie od tego, że informacja taka obejmować musi przedział cenowy, a nie jednolitą kwotę. to y na że w niniejszej sprawie przedmiotem wyceny jest konkretna działka o szczególnym przeznaczeniu w planie zagospodarowania przestrzennego. Nie trzeba wiadomości specjalnych aby stwierdzić, że działki przeznaczone pod budowę dworca PKS nie są przedmiotem codziennego obrotu i s funkcją — a co za tym idzie ceną — znacznie odbiegają od cen działek budowlanych będących w stałym obrocie rynkowym.
Tym samym uznać należy, że wnioski i zarzuty dłużnika nie mogą podważyć opinii biegłego, która stała się podstawą oszacowania dokonanego przez komornika.
W związku z powyższym, na podstawie art. 767 1 kpc skargę należało oddalić uznając, że przyjęta przez komornika wartość nieruchomości została ustalona
prawidłowo.



ZAŻALENIE DŁUŻNIKA W.B.
Na postanowienie Sądu Rejonowego w K. I Wydział Cywilny z dnia 30 grudnia 2009r. oddalające skargę na czynności komornika w sprawie Km … doręczone dłużnikowi w dniu 8 stycznia 2010r.
Zaskarżam wyżej wskazane postanowienie w całości
Podnosząc zarzuty:
1) niepowiadomienia dłużnika o terminie posiedzenia na którym skarga na czynności komornika była rozpoznawana, co uniemożliwiono dłużnikowi przedstawienie wcześniejszej opinii A. M. sporządzonej przez niego do sprawy KM …
2) bezzasadne nieuwzględnienie przez Sąd pierwszej instancji wniosku o zwrócenie się do Urzędu Skarbowego w K. o informację dotyczącą aktualnych cen transakcyjnych w K. dotyczących działek budowlanych
3) błędne twierdzenie .„ że zarzut zaniżenia w operacie szacunkowym wartości nieruchomości dłużnika jest gołosłowny, w sytuacji gdy wskazano na sposób zweryfikowania podanych przez biegłego wartości
oraz powołując się na dowód w postaci wyceny nieruchomości objętych postępowaniem egzekucyjnym z dnia 30 czerwca 2005r, sporządzonej przez biegłych F.D. i A.M. do sprawy KM …, w której wskazano wyższą wartość przedmiotowych nieruchomości
Wnoszę o:
– uchylenie zaskarżonego postanowienie i zwrot sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania
– względnie zmianę zaskarżonego postanowienia i uwzględnienie skargi na czynności komornika w całości oraz zasądzenie na rzecz dłużnika kosztów postępowania według norm przepisanych za obie instancje.
Uzasadnienie
Zaskarżonym postanowieniem Sąd Rejonowy w K. oddalił skargę na czynności komornika w postępowaniu KM … – dokonany przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w K. w dniu 25 listopada 2009r. opis i oszacowanie nieruchomości stanowiącej działkę budowlaną nr … położonej w K. dla której prowadzona jest księga wieczysta KW nr …, która to czynność została przez dłużnika zaskarżona w całości.
Dokona przez biegłego wycena nieruchomości jest zaniżona. Przyjęta w opinii wartość 106.000 zł nie odpowiada jej wartości rzeczywistej. W skardze podnoszono, że biegły A.M. we wcześniejszej sprawie, w roku 2005 dokonał wyceny tej nieruchomości na kwotę znacznie wyższą, – 149.300 zł. Ponieważ status prawny i przeznaczenie nieruchomości nie zmienił się od wyceny z 2005r., zaś ceny transakcyjne w tym okresie w sposób zdecydowany się podniosły, brak jest podstaw do przyjęcia, ze wartość przedmiotowej nieruchomości mogła ulec zmniejszeniu Wręcz przeciwnie, winna ona wzrosnąć.
W uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia wskazano, że nie został przedstawiony dokument w postaci wyceny z 2005r. Gdyby dłużnik był powiadomiony o terminie posiedzenia na którym rozpoznano jego skargę wycenę tę by przedstawił, co czyni obecnie.
W tym stanie rzeczy wnoszę jak na wstępie.

Sygn. akt …
POSTANOWIENIE
Dnia 30 sierpnia 2010 roku
Sąd Okręgowy w M. Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie następującym:
Przewodniczący: Sędzia Sądu Okręgowego M.K. (spr.)
Sędziowie: Sędzia Sądu Okręgowego C.G. Sędzia Sądu Okręgowego I.K.
po rozpoznaniu w dniu 30 sierpnia 2010 roku w Lublinie na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi dłużnika SW. BW. na czynności Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w K. – J.F. w sprawie egzekucyjnej Km … z wniosku wierzyciela przeciwko dłużnikom S.W. i W.B. na skutek zażalenia dłużnika S.W. na postanowienie Sądu Rejonowego w K. z dnia 30 grudnia 2009 roku, sygnatura akt I …
postanawia:
uchylić zaskarżone postanowienie i sprawę w objętym nim zakresie przekazać Sądowi Rejonowemu w K. do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania zażaleniowego.
Sygn. …

UZASADNIENIE
Postanowieniem z dnia 30 grudnia 2009 roku Sąd Rejonowy w K. oddalił skargę dłużnika S.W. na czynność Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w K. z dnia 25 listopada 2009 roku polegającą na opisie i oszacowaniu nieruchomości (postanowienie – k. 12).
W uzasadnieniu postanowienia Sąd pierwszej instancji wskazał, że zarzuty podniesione przez dłużnika nie pozwalają zakwestionować wyceny przyjętej przez Komornika.
Sąd Rejonowy uznał za niecelowe zwrócenie się do Urzędu Skarbowego w K. o udzielenie informacji odnośnie cen transakcyjnych nieruchomości stanowiących działki budowlane na terenie o co w nosił skarżący. Sąd podkreślił, że tego typu informacja obejmować będzie przedział cenowy i dotyczy ogółu transakcji bez uwzględnienia specyfiki przedmiotowej nieruchomości. W konsekwencji wniosek skarżącego nie zmierza do skutecznego podważenia ustaleń Komornika poczynionych w oparciu o opinię biegłego.
W związku z podniesionym przez skarżącego zarzutem dokonania w 2005 roku przez tego samego biegłego wyceny przedmiotowej nieruchomości na kwotę wyższą Sąd pierwszej instancji zważył, że zarzut ten mógłby zostać oceniony w razie złożenia wniosku o dopuszczenie dowodu z dokumentu w postaci wcześniejszej opinii. W braku zaś takiego wniosku zarzut pozostaje bez znaczenia, gdyż ceny nieruchomości podlegają wahaniom, a biegli korygują swoje spostrzeżenia i oceny z biegiem czasu.
Zażalenie na postanowienie Sądu Rejonowego wniósł dłużnik S.W.
Skarżący zaskarżył postanowienie Sądu pierwszej instancji w całości i zarzucił:
1. niepowiadomienie dłużnika o terminie posiedzenia, na którym skarga na czynności komornika była rozpoznawana, co uniemożliwiło dłużnikowi przedstawienie wcześniejszej opinii A. M., sporządzonej przez niego do sprawy KM …
2. bezzasadne nieuwzględnienie wniosku o zwrócenie się do Urzędu Skarbowego w K. o informację dotyczącą aktualnych cen transakcyjnych działek budowlanych na terenie Gminy K.;
3. błędne twierdzenie, że zarzut zaniżenia w operacie szacunkowym wartości nieruchomości jest gołosłowny, w sytuacji gdy wskazano na sposób zweryfikowania podanych przez biegłego wartości.
Nadto skarżący powołał się na dowód z operatu szacunkowego z dnia 30 czerwca 2005 roku, sporządzonego w sprawie Km … również przez rzeczoznawcę majątkowego A.M.a oraz F.D. Dłużnik podniósł, że w operacie tym, dotyczącym tej samej nieruchomości, została ona w 2005 roku wyceniona na kwotę wyższą, niż obecnie, mimo że aktualnie ceny rynkowe nieruchomości są znacząco wyższe. Wskazując na przytoczone zarzuty dłużnik wnosił o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania, ewentualnie o zmianę postanowienia i uwzględnienie skargi na czynności komornika w całości oraz zasądzenie na rzecz dłużnika kosztów postępowania według norm przepisanych (zażalenie k. 17-18).
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Zażalenie jest zasadne, aczkolwiek nie wszystkie podniesione w nim argumenty zasługiwały na podzielenie.
Sąd Okręgowy podziela stanowisko, jak również argumentację Sądu pierwszej instancji w zakresie oceny wniosku dłużnika o przeprowadzenie dowodu z informacji Urzędu Skarbowego w K. w przedmiocie cen transakcyjnych nieruchomości.
Natomiast istotna w sprawie była, podniesiona już w skardze na czynności komornika, kwestia oszacowania nieruchomości w 2005 roku, w toku uprzednio toczącego się postępowania egzekucyjnego, na kwotę wyższą.
Wprawdzie mylnie skarżący dołączył do zażalenia kopię sporządzonego w 2005 roku operatu szacunkowego dotyczącego działek nr 81 i 84, nie zaś przedmiotowej działki nr … położonej w K., niemniej wniosek skarżącego o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania jest uzasadniony w świetle dołączonej na żądanie Sądu odwoławczego kopii operatu szacunkowego sporządzonego w 2005 roku na potrzeby toczącego się wcześniej postępowania egzekucyjnego Km … z tej samej nieruchomości, do której egzekucja została skierowana w sprawie Km … Niezbędnym jest bowiem wyjaśnienie, w oparciu o ustną opinię biegłego, który sporządzał obydwa operaty, podstaw różnicy w określonej w nich wartości — wyższej w przypadku operatu sporządzonego cztery lata wcześniej.
Z tych względów i na podstawie art. 386 4 k.p.c., w związku z art. 397 2 zd. 1 k.p.c. i art. 13 2 k.p.c. Sąd Okręgowy orzekł jak w postanowieniu.

18/09/2014

Skomentuj