Windykator

Pragnąc zrealizować marzenie o zamieszkaniu we własnym domu, czy własnym M, przy braku środków finansowych na ten cel, najczęściej decydujemy się na zawarcie z bankiem umowy KREDYTU HIPOTECZNEGO (dobre oferty są tutaj). W gąszczu postanowień ogólnych i szczegółowych umowy, zapisanych zwykle drobnym druczkiem, możemy przeoczyć wiele istotnych zapisów. Jednym z nich są postanowienia umowy regulujące wypłatę transz kredytu. Jeśli nie wypatrzymy zawczasu tkwiącego w umowie „haczyka”, kolejne transze kredytu mogą nam po prostu przepaść!

Przeczytaj też: Prawne aspekty kredytów hipotecznych

W wypadku, gdy kredyt hipoteczny wypłacany jest w TRANSZACH, zwykle pierwsza transza wypłacana jest na rzecz developera tytułem zakupu kredytowanej nieruchomości, bądź na rzecz kredytobiorcy tytułem finansowania I etapu budowy domu. Uruchomienie kredytu poprzez wydanie przez kredytobiorcę dyspozycji takiej wypłaty następuje nawet w dniu zawarcia umowy kredytu. Druga transza, z przeznaczeniem kredytu na kolejny etap budowy, czy też wykończenie lokalu mieszkalnego, wypłacana jest w terminie późniejszym. Termin ten nie jest jednak przypadkowy, a uzależniony od spełnienia wymaganych umową warunków.

Przeczytaj też: Kredyt budowlano – hipoteczny jako współfinansowanie budowy domu

Warunkiem wypłaty kolejnych transz kredytu, może być sprecyzowany w części szczegółowej umowy – zapis o konieczności przedłożenia bankowi protokołu odbioru lokalu, pisemnej zgody developera na rozpoczęcie robót wykończeniowych, czy też zakończenie danego etapu budowy.

Gdy warunek ten zostaje w końcu spełniony, np. dokonany został już odbiór mieszkania (często później niż zakładano, gdyż w międzyczasie ujawnione zostały, wymagające usunięcia, wady fizyczne i usterki w kredytowanej nieruchomości) lub zakończył się dany etap budowy, kredytobiorca składa w banku protokół przekazania (odbioru) lokalu lub protokół z zakończenia danego etapu prac budowlanych oraz dyspozycję wypłaty kolejnej transzy kredytu.

I tu, jeśli kredytobiorca nie przestudiował wystarczająco wnikliwie wszystkich zapisów umowy kredytu, spotkać go może niemiła (wręcz szokująca) niespodzianka.

Bank bowiem, może odmówić kredytobiorcy wypłaty kolejnej transzy kredytu, motywując to upłynięciem terminu tejże wypłaty! Jak to możliwe? Otóż, przy składaniu wniosku kredytowego, ustalana jest z kredytobiorcą tzw. KARENCJA W SPŁACIE KREDYTU. Mowa tu o okresie, najczęściej w trakcie pierwszych miesięcy kredytowania, w którym zawieszeniu ulega spłata kapitału przy spłacie jedynie samych odsetek od kredytu. Ponieważ karencja w spłacie kredytu skutkuje dla kredytobiorcy niższym obciążeniem finansowym w trakcie jej trwania, najczęściej kredytobiorca przystaje na takie rozwiązanie, decydując się na kilkumiesięczny (a czasami nawet roczny) okres karencji.

Jak wspomniano powyżej, umowy kredytu często skonstruowane są w formie przepisów szczegółowych i ogólnych. Zapisy obu części umowy powinny być nie tylko jasne i czytelne, ale także spójne. Nie zawsze jednak tak jest. Jak się bowiem okazuje, termin wypłaty kolejnej transzy kredytu uwarunkowany jest kilkoma przesłankami, a regulacje tego dotyczące, zawarte mogą być nie tylko w części szczegółowej (gdzie warunkiem jest przedłożenie bankowi protokołu odbioru nieruchomości, czy etapu prac budowlanych), ale także w części ogólnej umowy, gdzie wypłatę kolejnej transzy kredytu warunkuje bezwzględnie i ostatecznie dokonanie takiej wypłaty przed upływem okresu karencji. Ponieważ kredytobiorca traktuje okres karencji jako tzw. „chwilę oddechu” w spłacie kredytu, nie domyśla się nawet, jakie skutki wiążą ten okres z terminem wypłaty kolejnej transzy. Jeśli więc przykładowo, karencja w spłacie kredytu została udzielona na okres 4-ch miesięcy, a w wyniku ujawnionych usterek i wad, bądź przestoju, do odbioru nieruchomości doszło po 5-ciu miesiącach, kredytobiorca nie jest w stanie sprostać warunkom tak skonstruowanej umowy, a bank odmówi wypłaty kolejnej transzy, uznając ten stan rzeczy jako rezygnację kredytobiorcy z niewypłaconej części kredytu.

Przeczytaj też: Kredyt hipoteczny krok po kroku

Oczywiście, do takich sytuacji dochodzić nie powinno. Wystarczy, aby pracownik banku obsługujący kredyt, działający jako „profesjonalista”, udzielił kredytobiorcy precyzyjnej informacji o wszelkich zawiłościach umowy i wynikających z jej zapisów istotnych i nie zawsze jasnych dla kredytobiorcy kwestiach. Jeśli bank odmówił nam wypłaty transzy kredytu, należy zwrócić również uwagę na to, aby nie przystawać na propozycje banku polegające na takich rozwiązaniach, jak uruchomienie transzy kredytu po ustanowieniu przez kredytobiorcę dodatkowego zabezpieczenia (jest to niezasadne, jeśli raty kredytu są spłacane regularnie i terminowo, a zdolność kredytowa nie uległa pogorszeniu), czy też zaciągnięciu przez kredytobiorcę nowego zobowiązania względem banku (np. pod postacią kredytu gotówkowego).

Przeczytaj też: Kredyt hipoteczny – co powinieneś wiedzieć

Od odmownej decyzji banku można się ODWOŁAĆ. Zwłaszcza, że zgodnie z przepisami ustawy Prawo bankowe, umowa kredytu powinna w sposób jasny określać w szczególności terminy i sposób postawienia do dyspozycji kredytobiorcy środków pieniężnych. Również w świetle wykładni przepisów ustawy Kodeks cywilny (art. 65 § 2): „w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu”.

Jeśli odwołanie zostanie przez bank uwzględnione, po zmianie przedmiotowej decyzji, bank zawrze z kredytobiorcą stosowny aneks do umowy, dokonując wypłaty pozostałej części (transzy) kredytu.

Przeczytaj też: Wartość hipoteki a kwota kredytu hipotecznego