Doradca

bezpłatne porady prawne i finansowe

Kredyty mieszkaniowe

1 komentarz

Ażeby wybrać optymalną ofertę kredytu hipotecznego, nie należy ograniczać się do powierzchownego zapoznania się z reklamującą go ulotka (kolorową, przyjemną, optymistyczną) faworyzująca tylko jeden jego parametr i to niezbyt szczegółowo. Trzeba odwołać się do szczegółów oferty i konsultować je, w tym z kredytowym doradcą. I tak też, oprocentowanie na przykład nie jest jedynym istotnym warunkiem przesądzającym o poziomie atrakcyjności oferty kredytu hipotecznego. Nie da się ukryć, że jest warunkiem bardzo istotnym, ale w sytuacji, gdy jego wysokości jest zbliżona w różnych ofertach, wówczas szczególnie istotnymi okazują się także inne czynniki charakteryzujące kredyt hipoteczny. Może więc zdarzyć się tak, że bank, który na podstawie kolorowych ulotek ocenimy jako ten, który oferuje najniższe oprocentowanie kredytu, może „podstępnie” odbić sobie tę chwytliwą taniość oprocentowania, a to poprzez z kolei wyższe niż u konkurencji inne, na pierwszy rzut oka niewidoczne składniki kosztu kredytu mieszkaniowego w formie prowizji i opłat a także w formie wymaganych zabezpieczeń, które też decydują o atrakcyjności czyli w tym wypadku o łącznym koszcie kredytu.

Jednak nawet samo atrakcyjnie przedstawiające się (atrakcyjnie przedstawione) oprocentowanie może w istocie być mniej atrakcyjnym. Po pierwsze, niskie oprocentowanie może dotyczyć jednie początkowego okresu trwania umowy kredytowej a np. po dwóch latach może wzrosnąć. Jeżeli tak, to należałoby sprawdzić, o ile wzrośnie. Może bowiem okazać się, że w ostatecznym rozrachunku lepiej pod tym względem przedstawia się inna oferta, w której oprocentowanie jest wyższe w zestawieniu z oprocentowaniem w ofercie z promocyjnym chwytem, ale za to nie ulegnie zmianie w czasie. Skoro o oprocentowaniu mowa, dobrze byłoby wiedzieć, że nie czekają nas w tym zakresie niemiłe niespodzianki wiążące się z niezbyt klarownym sposobem, w jaki obliczane jest oprocentowanie. Zazwyczaj oprocentowanie kredytu banki ustalają według klucza: stopa rynkowa plus marża banku. Czyli, że po upływie np. każdego kwartału wysokość oprocentowania na kolejne miesiące obliczana będzie jako suma marży banku ustalonej w umowie kredytowej oraz aktualnych w danym momencie stóp procentowych. Jak jednak wspomniano wcześniej, nie tylko wysokość oprocentowania kredytu jest istotna.

Ważna jest również wysokość tzw. prowizji przygotowawczej a więc prowizji za udzielenie kredytu hipotecznego. A następnie, dodatkowe prowizje i opłaty z tytułu wcześniejszej niż termin ustalony w umowie, spłaty kredytu. Niektóre banki stosują w tym zakresie niebagatelne opłaty – utrudnienia mające na celu zatrzymanie klienta jak najdłużej. Chodzi o dwie kwestie. Po pierwsze, o to, aby (gdy wzrosną nasze dochody) móc szybciej spłacać kredyt oszczędzając w ten sposób na odsetkach, które będą wówczas naliczane od niższych, pozostających do spłaty kwot kredytu. Jak również o to aby ewentualnie móc przenieść się do innego banku biorąc w nim kredyt refinansowy a więc kredyt umożliwiający spłatę poprzedniego kredytu. Albowiem dzięki temu można będzie poszukać z czasem atrakcyjniejszego kredytu w konkurencyjnym banku, dzięki któremu będzie można zrefinansować ten wcześniej zaciągnięty kredyt mieszkaniowy. Optymalna sytuacja dla kredytobiorcy jest więc wtedy, gdy takich opłat w ogóle nie ma a jeżeli już są, to żeby dotyczyły jedynie relatywnie krótkiego okresu.

Niebagatelne znaczenie przy kalkulacji całkowitego kosztu kredytu hipotecznego może mieć także rozmiar dodatkowych zabezpieczeń wymaganych przez dany bank (nie licząc zabezpieczenia hipotecznego). Zdarza się bowiem, że banki żądają od kredytobiorcy dodatkowego ubezpieczenia się na życie, a więc mamy kolejny wydatek miesięcznie rzędu kilkudziesięciu złotych. A jeżeli bank zażąda zabezpieczenia w formie weksla in blanco, to czeka nas kolejny wydatek, gdyż bankiet wekslowy kosztuje 0,1% wartości udzielanego kredytu. Należy zawczasu wiedzieć także i to, że jeżeli kredyt mieszkaniowy zaciągany jest na wartość wyższą niż 80% wartości mieszkania, to bank prawdopodobnie zażąda od kredytobiorcy aby opłacił dodatkowe ubezpieczenie niskiego wkładu i wartość tego ubezpieczenia również należy brać pod uwagę. Pozostaje jeszcze kwestia wyceny mieszkania w celu ustalenia wartości zabezpieczenia hipotecznego. Takiej wyceny dokonuje rzeczoznawca i nie jest to usługa tania. Coraz częściej to banki biorą ten koszt na swoje barki ale niekoniecznie wszystkie.

W przypadku kredytów hipotecznych w obcej walucie w grę wchodzi też ryzyko związane z wahaniami kursu walut. I tak też np. na początku 2010 r. gorzko przekonali się o tym kredytobiorcy którzy zaciągnęli bardzo reklamowane i zachwalane wówczas kredyty mieszkaniowe we frankach szwajcarskich. Obecnie na niektórych portalach finansowych znajdują się wyszukiwarki – porównywarki kredytów hipotecznych dostępnych w danym momencie na rynku. Uwzględniają one wiele ofert, z wielu banków. Porównywarki te mogą pomóc wstępnie w wyborze optymalnej oferty kredytu hipotecznego jednak naszym zdaniem nie należy polegać wyłącznie na ich wskazaniach. W tym momencie ponownie wskazujemy na celowość nawiązania kontaktu z profesjonalnymi, niezależnymi doradcami w zakresie kredytów mieszkaniowych (hipotecznych). Nie zapominajmy i o tym, że istnieją ciekawe fora internetowe oraz blogi na których przewodnimi tematami są często kredyty hipoteczne; warto do nich zaglądać, zapoznawać się ze spostrzeżeniami i doświadczeniami (potencjalnych) kredytobiorców które (choćby z racji dużego ich obiektywizmu) mogą być szczególnie cenne.

Prosimy nie sugerować się kolejnością w jakiej zamieszczone są tu oferty kredytów hipotecznych, tzn. oferty wyżej w kolejności wcale nie muszą (choć mogą) być korzystniejsze od tych zamieszczonych niżej. Tym bardziej że atrakcyjność oferty kredytu mieszkaniowego rozpatruje się między innymi z uwzględnieniem indywidualnych potrzeb kredytobiorcy. Kredyty w ogóle należy wybierać i zaciągać w sposób przemyślany a kredyty mieszkaniowe w szczególności, zważywszy ich generalnie wartość oraz okres kredytowania. Zapoznaj się dokładnie ze wszystkimi ofertami, ustal swoje priorytety i możliwości finansowe.

Kredyt mieszkaniowy w walucie obcej czy w złotówkach? Nie da się jednoznacznie określić, który lepszy a więc który tańszy. Kredyty walutowe z zasady powinny być tańsze ale gwałtowny wzrost kursu waluty kredytu może sprawić, będzie on droższy, o czym już przekonało się wielu kredytobiorców.

Pragnienie posiadania własnego mieszkania jest zrozumiałe i oczywiste. Pomimo tego, postaraj się obiektywnie odpowiedzieć sobie na pytanie, czy nie zagraża Ci utrata pracy a gdyby do tego doszło, czy będziesz miał problem (z Twoimi kwalifikacjami) ze znalezieniem nowej pracy. Abyś nie znalazł się w sytuacji kiedy to przez dłuższy okres czasu nie będziesz miał środków na spłacanie kredytu. Bank, owszem, udzieli Ci kredytu jeśli zdolność kredytowa jest zadowalająca, ale Ty wiesz lepiej od banku jaka jest Twoja sytuacja i perspektywy w pracy, zwłaszcza nieformalnie.

Porównując kredyty hipoteczne, nie należy ich mylić i utożsamiać z pożyczkami hipotecznymi na co zwracamy uwagę tak na wszelki wypadek, gdyż wiemy o takich pomyłkach ze strony nieobeznanych kredytobiorców. Kredyt hipoteczny przyznawany jest jedynie na sfinansowanie zakupu (budowy) nieruchomości a pożyczka hipoteczna (tak jak i kredyt zabezpieczona hipoteką) może zostać wykorzystana przez pożyczkobiorcę na dowolny cel którego bankowi nie musi określać.

Dokonując wyboru kredytu mieszkaniowego, skorzystaj też bezpłatnej pomocy doradców finansowych renomowanych firm doradczych. Choćby tylko po to aby skonfrontować Twój wybór z ich rekomendacją oferty dopasowanej do Twoich potrzeb i możliwości. Miej jednak na względzie to, że mogą nie być całkowicie obiektywni.

17/09/2014

kategoria: kredyty hipoteczne

1 komentarz do 'Kredyty mieszkaniowe'

Subscribe to comments with RSS

  1. Kredyty hipoteczne to bezdyskusyjnie najtańsze kredyty spośród wszystkich innych. W ogóle to jest tak, że kredyty na konkretny cel uzgodniony w umowie kredytowe z bankiem i bez możliwości wykorzystania kredytu w innym celu, są tańsze od kredytów gotówkowych. Wyjątkiem bywają tylko pożyczki hipoteczne, które są kredytami gotówkowymi ale zabezpieczonymi na nieruchomości kredytobiorcy. Ich realny koszt może być na poziomie kosztów kredytów samochodowych i można rozważać właśnie, czy zamiast brać kredyt samochodowy, może wziąć na ten cel pożyczkę hipoteczną.

    Firmy zaś mają tu jeszcze jedną opcję która często bywa najkorzystniejsza a mianowicie leasing samochodowy. Powracam już jednak do sedna wpisu. Kredyt mieszkaniowy jest dlatego taki relatywnie tani, że po pierwsze, jest zabezpieczony hipotecznie a po drugie, kredytobiorca nie ma możliwości przeznaczenia kredytu na cel inny od tego sprecyzowanego w umowie o kredyt czyli na zakup mieszkania albo innej nieruchomości bądź jej wybudowanie. O kredycie mieszkaniowym krążą legendy. Są tacy którzy utrzymują, że na kredycie mieszkaniowym można zarobić wynajmując komuś kredytowane mieszkanie.

    Teoretycznie zapewne tak, praktycznie zaś różnie może się okazać. Są jednak i tacy ludzie, którzy bezmyślnie powtarzają iż "kredyt mieszkaniowy to darmo pożyczony pieniądz" i że nawet gdy ktoś dysponuje gotówka na zakup mieszkania, to lepiej ulokować te pieniądze w banku na lokacie terminowej a mieszkanie wziąć w kredycie. Nie skomentuję tego, bo chyba nie trzeba. W internecie można też przeczytać w wielu publikacjach o kredytach hipotecznych, że zaciągając taki kredyt na trzydzieści lat, kredytobiorca, spłacając go całkowicie zapłaci bankowi dwa albo i trzy razy tyle co wziął. To jest prawda i jest to odpowiedź na tą bajkę o której wyżej – ulokowanie gotówki w banku i zaciągnięcie kredytu. Pomiędzy dwa razy więcej i trzy razy więcej jest jednakże spora różnica, dlatego też warto poświęcić dużo czasu na wybór taniej oferty kredytu hipotecznego.

    Adrian

    29 Paź 14 17:50

Skomentuj