Doradca

bezpłatne porady prawne i finansowe

Skarga na opis i oszacowanie nieruchomości

komentarze 2

Tytułowe wyrażenie bywa dosyć często wpisywane w wyszukiwarce, zatem coś na ten temat a konkretnie gotowiec. Co prawda nie sama skarga, a uzasadnienie sądu częściowo uwzględniające (zreferowaną na wstępie) skargę dłużnika. Przytaczam więc ku marnemu pokrzepieniu serc dłużników:

Dłużnik wniósł skargę na opis i oszacowanie nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr kw …, dla której księgę wieczystą prowadzi Sąd Rejonowy Poznań- Stare Miasto w Poznaniu Wydział V Ksiąg Wieczystych, która to czynność została ukończona w dniu 31 sierpnia 2011 r.

W uzasadnieniu skargi skarżący wskazał, że nie zgadza się z przyjętą w oszacowaniu wartością nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania, która jego zdaniem jest znacznie zaniżona. Skarżący podniósł, że nie można zgodzić się z wartością zaawansowania inwestycji, która jest większa niż ustalił biegły w operacie szacunkowym. Operat nie uwzględnia bowiem już w całości wykonanego wieńca. stropodachu w części schodów zewnętrznych, instalacji gazowej S ponadto zaznaczył, że ostatnia kondygnacja nie będzie antresolą tylko taką kondygnacja jak poniżej, a ponadto, że w części południowo – wschodniej budynku będą znajdowały się mieszkania, a nie garaż. Dodatkowo skarżący podniósł, że nie zgadza się ze stanowiskiem biegłego, iż przedmiotowa nieruchomość jest zlokalizowana w odległości 250 m od drogi utwardzonej gdyż już ulica Zamysłowska jest droga utwardzoną. W dalszej części skargi skarżący zwrócił uwagę na atrakcyjność lokalizacji nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania, a także podważył metodę oszacowania zastosowaną przez biegłego, podnosząc, że oszacowanie powinno zostać dokonane metoda dochodowa a nie porównawczą.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje

Zgodnie z treścią art. 948 1 kpc oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów.

Celem opisu i oszacowania jest stworzenie podstawy do ustalenia ceny wywołania, a pośrednio ceny sprzedaży nieruchomości. Oszacowanie powinno być rzetelne i odpowiadać rzeczywistej wartości nieruchomości, o czym świadczy chociażby art. 951 k.p.c., który daje możliwość sporządzenia dodatkowego opisu i oszacowania w sytuacji gdy pomiędzy opisem i oszacowaniem a licytacją zajdą istotne zmiany.

W niniejszej sprawie skarga dłużnika okazała się o tyle istotna, że pomiędzy sporządzeniem operatu przez biegłego a sporządzeniem opisu i oszacowania, w stanie nieruchomości zaszły zmiany związane ze zwiększeniem stopnia zaawansowania prac budowlanych budynku mieszkalnego posadowionego na nieruchomości, który to stopień został przez biegłego określony na poziomie 73 %„ natomiast przed opisem i oszacowaniem na 65 %„ co z kolei ma przełożenie na wartość nieruchomości gdyż aktualnie biegły określił wartość rzeczonej nieruchomości na kwotę 1.133.500 zł, natomiast w operacie z dnia 13 lipca 2011 r.na kwotę 1041 200zł.

W związku z powyższym skargę na czynność opisu i oszacowania należało uwzględnić i zmienić zaskarżona czynność w zakresie określenia wartości rzeczonej nieruchomości, a to w oparciu o aneks z dnia 20 grudnia 2011 r. do operatu szacunkowego z dnia 13 lipca 2011 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego ….

W dalszym zakresie należy wskazać. że zarzuty skargi zmierzające do podważenia opinii biegłego stanowiącej podstawę do sporządzenia opisu i oszacowania, okazały się niezasadne.

W szczególności należy wskazać, że w niniejszej sprawie operat szacunkowy wraz z aneksem, stanowiący podstawę oszacowania wartości nieruchomości, został sporządzony przez uprawnioną do tego osobę, posiadającą specjalne wiadomości z zakresu szacowania nieruchomości, rzetelnie i zgodnie z wymogami rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. 04” 2( 2109 z zm.). Zgodnie z powołanym rozporządzeniem do określenia wartości ryr : stosuje się podejście porównawcze albo podejście dochodowe. Biegły sporządzający operat szacunkowy prawidłowo zastosował podejście porównawcze metodą porównywania parami, uzasadniając w sposób kompleksowy wybór przyjętej przez siebie metody. W tym miejscu należy zauważyć, że zgodnie z treścią art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2004 r. nr 261 poz. 2603) wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach. dochodach i cechach nieruchomości podobnych Biegły dokonując wyboru metody szacowania uwzględnił aktualne wykorzystanie nieruchomości i stan rynku w analizowanym segmencie, a nawet gdyby nieruchomość w całości była wykorzystywana na cele gospodarcze nie wyklucza to zastosowania metody porównawczej, gdyż jest to zgodne z wyżej powołanym aktem prawnym. O wyborze metody oszacowania decyduje bowiem szereg przytoczonych powyżej kryteriów, a nie wyłącznie przeznaczenie danej nieruchomości. Dodatkowo należy wskazać, że zgodnie 136 ust. I Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz. U. z dnia 10 kwietnia 1968 r. z zm.) w zw. z art. 947 2 k.p.c. preferowanym podejściem oszacowania w postępowaniu egzekucyjnym jest właśnie metoda porównawcza. Powołany przepis stanowi bowiem, że sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. W dalszej kolejności należy zauważyć, że biegły w precyzyjny sposób przeanalizował rynek nieruchomości dotyczący transakcji sprzedaży podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, ujawnił cel wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości. Szczegółowo też przedstawił obliczenia wartości nieruchomości oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem. Jednocześnie biegły w sposób przejrzysty i kompleksowy opisał nieruchomość jej rodzaj i stan, a także opisał i wskazał na mapie lokalizację nieruchomości.

Podkreślić należy, że biegły dokonał oszacowania nieruchomości mając na uwadze pozwolenie na budowę wydane dłużnikowi w celu rozbudowy nieruchomości. Według tegoż pozwolenia w dwukondygnacyjnej części południowo — wschodniej budynku znajdują się pomieszczenia garażowe, a nie jak zarzuca dłużnik mieszkalne, a ostatnia kondygnacja została zaprojektowana jako antresola, a nie analogiczna kondygnacja jak poniżej. Dłużnik nie wykazał. że pozwolenie na budowę zostało zmienione i zezwala na rozbudowę w sposób odbiegający od zatwierdzonego projektu, a zatem powinien realizować projekt, na który otrzymał zezwolenie. Realizując inwestycję w sposób odbiegający od pozwolenia na budowę dłużnik naraża się na skorzystanie przez właściwy organ z uprawnienia, o którym mowa w art. 50 ust. 4 Prawa Budowlanego tj. wstrzymanie prac i nakazania podje robót budowlanych w celu dostosowania inwestycji do stanu zgodnego z prawem. Wobec niepewności co do ostatecznego kształtu nieruchomości, należy uznać, że biegły prawidłowo przy oszacowaniu uwzględnił stan nieruchomości jaki po zakończeniu inwestycji powinien odpowiadać prawu, a nie ten, którego realizację zamierza sfinalizować skarżący.

Jeśli chodzi o szczegóły operatu, to należy zauważyć, że biegły wyjaśnił co rozumie przez pojęcie „droga utwardzona”, a zatem według niego jest to droga o pełnych walorach użytkowych, a nie tymczasowe jej ulepszenie asfaltem pofrezowym. Jeśli zaś chodzi o odległość od przystanków autobusowych, to biegły wyjaśnił, że nie może być to odległość mierzona w linii prostej albowiem stoi to w sprzeczności z rzeczywistym funkcjonalnym oddaleniem od tych przystanków, a zatem właściwa odległość to ta, jaką trzeba rzeczywiście pokonać aby do tego przystanku dotrzeć.

Nie sposób także zgodzić się ze skarżącym jakoby natężenie ruchu na ulicy Głogowskiej nie mało wpływu na oszacowanie nieruchomości albowiem na tym odcinku ustawiono ekrany akustyczne. Ulica Głogowska jest jedną z głównych arterii Poznania, a lokalizacja w pobliżu tego rodzaju ulic jest negatywnie postrzegana przez potencjalnych nabywców, co stanowi czynnik kreujący cenę nieruchomości.

Na zakończenie należy zauważyć, że w żadnej mierze nie może dyskredytować rzeczonego operatu, operat na który powołuje się dłużnik w swojej skardze, a opracowany na cele uzyskania kredytu. W pierwszej kolejności należy zauważyć, że dłużnik nie przedstawił sądowi tegoż operatu, a zatem brak jest jakiejkolwiek możliwości dokonania oceny jego rzetelności, a ponadto należy zauważyć, że operat ten został opracowany w roku 2009, a zatem zapewne podstawą jego opracowania były ceny nieruchomości z lat 2007 i 2008, kiedy to odnotowywano największe wzrosty cen nieruchomości. Wobec kryzysu gospodarczego jest rzeczą powszechnie wiadomą, że aktualnie na rynku nieruchomości nastąpiła stagnacja, a nawet obniżenie cen nieruchomości, jest zatem bardzo prawdopodobne, że operat na który powołuje się dłużnik uległ dezaktualizacji.

Mając na uwadze powyższe należało orzec jak w jak w pkt 2 i 3 postanowienia.

Rozstrzygnięcie zawarte w pkt 1, dotyczące zwolnienia dłużnika od kosztów sądowych, nie jest zaskarżalne, a zatem nie wymaga uzasadnienia (art. 357 2 k.p.c. w zw. z art. 13 *2 k.p.c.)

O kosztach ze skargi na czynność komornika sądowego orzeczono jak w pkt 4 postanowienia na podstawie art. 102 kpc w zw. z art. 13 * 2 kpc. . Sąd uznał, że w niniejszej sprawie zachodzą szczególne względy, które przemawiają za nieobciążaniem kosztami postępowania wierzycieli albowiem opis i oszacowanie zostały zmienione na skutek okoliczności, za które wierzyciele nie ponoszą winy a skarga na czynność komornika została uwzględniona jedynie w części.

Tylko jeszcze dodam, że przez takie skarżenie dłużnik może znacznie odwlec w czasie licytację. Pytanie tylko, czy jest sens, czy zdoła do tego czasu załatwić gotówkę na spłatę wierzycieli egzekwujących i jakim kosztem. Jeżeli bowiem będzie to jakaś pozabankowa pożyczka to powstaje nowy dług, znacznie wyżej oprocentowany niż dotychczasowy i w wielu przypadkach następuje tylko odwleczenie w czasie nieuchronnego – egzekucji z nieruchomości.

Oceń wpis:
[Liczba głosów: 0 Ocena średnia: 0]

30/11/2012

Komentarze do 'Skarga na opis i oszacowanie nieruchomości'

Subscribe to comments with RSS or TrackBack to 'Skarga na opis i oszacowanie nieruchomości'.

  1. Co się odwlecze to nie uciecze…

    QbaBezdomny

    30 Lis 12 21:19

  2. Ale parę lat może potrwać…

    PogromcaWspolnot

    3 Gru 12 23:38

Skomentuj